Studie: Bulwiengesa-Analyse zeigt Licht und Schatten bei Logistikimmobilien

Zum neunten Mal hat das Immobilienberatungsunternehmen Bulwiengesa in Zusammenarbeit mit der Berlin Hyp AG, der Bremer AG, der Garbe Industrial Real Estate GmbH (Garbe) und der Savills Immobilien-Beratungs GmbH (Savills) die Analyse „Logistik und Immobilien“ herausgegeben. Für die Untersuchung wurden die Daten von mehr als 3.000 bestehenden, im Bau befindlichen und geplanten Logistikobjekten ausgewertet. Die Ausgabe für das Jahr 2023, die Ende September veröffentlicht wurde, trägt den Titel „Stabilität statt Sorglosigkeit“. Darin zeichnen die Autoren ein Bild der Logistikimmobilienwirtschaft, das von Licht und Schatten geprägt ist: Die Zinsanstiege der vergangenen Monate bremsen demnach weiterhin die Investments im gewerblichen Immobilienmarkt. Einzelne Sondierungs-Deals, die den nachhaltigen Immobilienwert im aktuellen Umfeld testen, bleiben lediglich Einzelfälle – auch bei Logistikimmobilien. Umso relevanter sind die wenigen Transaktionen 2023, die im Durchschnitt einen Rückgang der Kaufpreisfaktoren für Logistikimmobilien um rund ein Drittel anzeigen.

Flächennachfrage weiterhin hoch

Das marktübliche Mietniveau, das jüngst stark gestiegen sei, bleibe allerdings wegen der nach wie vor großen Flächennachfrage in allen Logistikregionen hoch. Darüber hinaus werden aktuell viele Objekte fertiggestellt, die sich bereits vor der Zeitenwende in Bau oder konkreter Planung waren. Von fünf Millionen Quadratmetern fertiggestellten Logistikflächen 2022 wird das Niveau in Deutschland absehbar nur leicht auf 4,8 Millionen Quadratmeter im laufenden Jahr 2023 sinken.

Beruhigung für den Markt setze langsam beim Baukostenanstieg ein. Die Versorgungslage mit Baumaterialien verbessere sich insgesamt und der Wettbewerb zwischen den Akteuren des Baugewerbes nehme wieder zu. Felix Werner, Bereichsleiter Industrie- und Logistikimmobilien bei Bulwiengesa:

„Die hohen Erwartungen an Logistikimmobilien werden auch weiterhin durch die aktuellen Entwicklungen in diesem Sektor bestätigt – zumindest im Vergleich zu anderen Immobilientypen wie Wohnen und Büro, wo gravierendere Probleme zu Tage treten. Aber die unverändert hohe Rezessionsgefahr und andere Faktoren trüben das Bild auch bei dem Immobilien-Musterschüler der vergangenen Jahre.“

Die Folgen der gestiegenen Finanzierungskosten und größerer Unsicherheit im Markt schlagen im Jahr 2023 auf dem Investmentmarkt für Logistikimmobilien durch. Mit einem Gesamtvolumen bei industriellen Immobilieninvestments von lediglich rund 1,6 Milliarden Euro im ersten Halbjahr 2023, davon etwa 965 Millionen Euro für Logistikimmobilien, ist es laut Bulwiengesa das mit deutlichem Abstand schwächste Halbjahr im gesamten Betrachtungszeitraum.

Markt hat sich stabilisiert

Grundsätzlich, so sei aus Marktkreisen im Hinblick auf die weiteren Perspektiven zu vernehmen, sei der Weg zur Bodenbildung bei der Preisfindung für Logistikimmobilien zum Ende des ersten Halbjahres 2023 schon deutlich weiter fortgeschritten als in den meisten anderen gewerblichen Immobilienklassen, wie Bertrand Ehm, Director Industrial Investment beim Studienpartner Savills unterstreicht:

„Nach dem Zinsschock und der konjunkturellen Eintrübung hat sich der Investmentmarkt für Logistikimmobilien stabilisiert und die Marktakteure sind in der neuen Realität angekommen. Bis Investmentvolumen und Preise jedoch weiter steigen, wird es noch länger dauern. Gleichwohl sind die Wachstumsperspektiven des Logistiksegments im Vergleich zu anderen Immobilienarten überdurchschnittlich gut.“