Logistikvermietungsmarkt 2024: Warten auf bessere Zeiten

Der deutsche Markt für Lager- und Logistikflächen kann auch nach den ersten neun Monaten 2024 nicht an die Vorjahreswerte anknüpfen, wie der Gewerbeimmobilienspezialist JLL berichtet. Laut Erhebungen des Anbieters wurden seit Jahresbeginn rund 4,2 Millionen Quadratmeter umgesetzt, davon 1,08 Millionen Quadratmeter durch Eigennutzer. Damit sei nicht nur der Vorjahreswert um zwölf Prozent unterschritten, sondern auch das schwächste Ergebnis in einem Dreivierteljahr seit 2014 (4,0 Millionen Quadratmeter) erzielt worden, heißt es. Der fünfjährige Durchschnittswert wurde demnach um 25 Prozent verfehlt, das zehnjährige Pendant um 19 Prozent. Mit 510 Verträgen ging die Anzahl der Abschlüsse laut JLL seit dem Vorjahr zwar nur um vier Prozent zurück, im Fünfjahresvergleich beträgt das Minus jedoch 15 Prozent.

„Auf Mieter und Eigennutzer strömen zurzeit viele verschiedene Signale ein, die ihnen Entscheidungen erschweren“, sagt Sarina Schekahn, Head of Industrial & Logistics Agency JLL Germany. „Während zahlreiche Konjunktur- und Branchenaussichten nur wenig Bewegung zeigen oder negativer als erhofft ausfallen, folgt die Inflation trotz einzelner Schwankungen einem abnehmenden Trend und die Europäische Zentralbank senkt den Leitzins. Die Nachfrage nach Logistikflächen dürfte sich jedoch nach wie vor auf dem aktuellen, niedrigen Niveau fortsetzen. Aktuell gehen wir von einem Flächenumsatz von rund 1,5 Millionen Quadratmetern für das vierte Quartal und somit von 5,7 Millionen Quadratmetern für das Gesamtjahr aus. Der Vorjahreswert von 6,25 Millionen Quadratmetern wird mit großer Wahrscheinlichkeit nicht mehr erreicht werden.“

Uneinheitliche Entwicklungen in den fünf Ballungsräumen

In den sogenannten „Big 5“ – Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München – wurden JLL zufolge in den ersten neun Monaten rund 1,05 Millionen Quadratmeter umgesetzt und damit lediglich fünf Prozent weniger als noch im Vorjahreszeitraum. Mit minus 31 Prozent im Vergleich zum fünfjährigen Durchschnitt fällt der Umsatz jedoch deutlich stärker ab. 

Die Entwicklungen der einzelnen Märkte unterscheiden sich laut der Erhebung deutlich voneinander: Umsatzstärkste Region war erneut Frankfurt mit einem Flächenumsatz von 330.700 Quadratmetern, was einem Plus von 14 Prozent entspricht. Noch größer fällt das Plus mit 27 Prozent in München aus, wo 164.500 Quadratmeter umgesetzt wurden und der größte Abschluss der fünf Regionen getätigt wurde: Der Eigennutzer Group 7 begann im ersten Quartal den Bau seines 60.000 Quardratmeter großen Logistikzentrums in Oberding. Auch der größte Abschluss des dritten Quartals – eine Anmietung über rund 28.000 Quadratmetern durch ein Industrieunternehmen in Vaterstetten – entfällt auf die Region München. Zumindest ein leichtes Plus von fünf Prozent konnte außerdem Düsseldorf verbuchen, wo 168.300 Quadratmeter umgesetzt wurden. Ein gänzlich anderes Bild zeichnen die verbleibenden Regionen: Während Hamburg mit 165.600 Quadratmetern ein deutliches Minus von 34 Prozent hinnehmen muss, bleibt auch Berlin mit 221.200 Quadratmetern und minus 21 Prozent weit hinter dem Vorjahreswert zurück.

Ähnliche Unterschiede zeigen sich laut JLL bei der Nachfrage: Der größte Anteil am Umsatz entfiel auf Unternehmen aus der Industrie mit 330.100 Quadratmetern, dicht gefolgt von Transport, Verkehr und Lagerhaltung mit 323.100 Quadratmetern – während Erstere jedoch ihren Anteil um zehn Prozent vergrößerten, fiel jener der Letzteren um 26 Prozent ab. Ein leichtes Plus von vier Prozent verbuchten Handelsunternehmen mit 229.800 Quadratmetern.

„Zwar sind die Ballungsräume bei den Lager- und Logistiknutzern nach wie vor stark gefragt, doch auch dort herrscht weiterhin eine gewisse Vorsicht bei wirtschaftlich groß angelegten Immobilienentscheidungen“, so Schekahn. „Dabei will der Großteil der Mieter und Eigennutzer seine Vorhaben nach wie vor umsetzen, teilweise verschieben sie diese allerdings in das kommende Jahr oder die Jahre danach. Zwischenlösungen wie Mietvertragsverlängerungen, Untermieten oder zusätzliche Anmietungen kleinerer Flächen sind die Konsequenz. Dementsprechend werden die Verschiebungen in der Größenordnung von mehr als 10.000 m² deutlich, dort sind die Abschlüsse zurückgegangen.“ 

In diese Kategorie fielen zum Dreivierteljahr 19 Verträge mit insgesamt 336.100 Quadratmetern, sechs Abschlüsse und 25 Prozent weniger Fläche als im Vorjahreszeitraum. Noch deutlicher zeigt sich die Entwicklung im Fünfjahresvergleich mit 14 Abschlüssen und 46 Prozent weniger Fläche. Wesentlich gefragter ist das Segment von 2.500 Quadratmetern bis 10.000 Quadratmetern, in welchem 45 Prozent des Umsatzes und somit 17 Prozent mehr als im Vorjahreszeitraum getätigt wurden.