Logistikimmobilien: Transaktionsvolumen sinkt 2023 um 40 Prozent

Im vierten Quartal 2023 wurde wieder verstärkt in einzelne Logistikimmobilien investiert, sodass in diesem Zeitraum mit 2,4 Milliarden Euro das zweithöchste Quartalsvolumen erzielt wurde, ergab eine Analyse von BNP Paribas Real Estate. Im Gesamtjahr 2023 reduzierte sich das Transaktionsvolumen jedoch auf 6,1 Milliarden Euro.

Im Jahr 2023 reduzierte sich das Transaktionsvolumen bei Logistikimmobilien um 40 Prozent auf 6,1 Milliarden Euro. (Bild: AdobeStock, Aleksei)
Im Jahr 2023 reduzierte sich das Transaktionsvolumen bei Logistikimmobilien um 40 Prozent auf 6,1 Milliarden Euro. (Bild: AdobeStock, Aleksei)
Gunnar Knüpffer

An den acht bedeutenden Standorten für Logistikimmobilien wurde 2023 insgesamt spürbar weniger investiert als in den Vorjahren. Mit 1,43 Milliarden Euro beläuft sich der Rückgang der Investments gegenüber 2022 auf 29 Prozent, ergab eine Analyse von BNP Paribas Real Estate vom 8. Januar. Leipzig setzt sich mit einem Volumen von 327 Millionen Euro an die Spitze und erzielt damit einen neuen Rekordwert. Der Verkauf der Logistikimmobilie LogPark von Demire an die HIH Invest Real Estate hat dazu unter anderem einen wesentlichen Beitrag geleistet. Es folgen München mit 233 Millionen Euro auf dem zweiten Platz (-23 Prozent) sowie Düsseldorf, das mit 203 Millionen Euro das Podest komplettiert und das von dem bereits im ersten Quartal erfolgten Verkauf des „Areal Böhler“ an Jamestown profitiert.  Berlin liegt mit knapp 200 Millionen Euro sehr dicht dahinter (-61 Prozent).  Stuttgart (163 Millionen Euro), Frankfurt (162 Millionen Euro) und Hamburg (126 Millionen Euro) schließen sich an, während in Köln nur ein sehr geringes Resultat registriert werden konnte (14 Millionen Euro).

„Insbesondere das erste Halbjahr war vor dem Hintergrund des stark veränderten Zinsumfelds von einem verhaltenen Marktgeschehen und einer vergleichsweise geringen Deal-Anzahl geprägt. Während das dritte Quartal vor allem von größeren Portfoliotransaktionen profitierte, wurde in den letzten drei Monaten auch wieder verstärkt in Einzelobjekte investiert, was  das  zweithöchste  jemals registrierte Quartalsergebnis dieses  Segments  von  1,7 Milliarden Euro  eindrucksvoll  unterstreicht“,  sagte  Christopher  Raabe, Geschäftsführer und Head of Logistics & Industrial der BNP Paribas Real Estate GmbH.

Zusammen mit Paketverkäufen schließt das vierte Quartal (2,4 Milliarden Euro) deutlich über dem Fünfjahresschnitt (15,2 Prozent) ab. Durch diesen Schlussspurt und das schwache Abschneiden der Assetklasse Büro (6,0 Milliarden Euro) setzen sich Logistikimmobilen mit 6,1 Milliarden Euro erstmals  knapp an  die  Spitze  der  Objektarten  beim  gesamten  gewerblichen Investmentvolumen von 23,3 Milliarden Euro.

Auf Großtransaktionen im dreistelligen Millionenbereich entfällt auch 2023 mit gut 41 Prozent der höchste Anteil – drei Viertel des Volumens in dieser Kategorie wurden dabei durch eingerechnete Portfoliodeals erzielt. Bemerkenswert ist der hohe Wert von Investments zwischen 25 und 50 Millionen Euro, die mit einem Anteil von rund 22 Prozent gegenüber dem Vorjahr zulegen können und auch absolut das zweitbeste Ergebnis der letzten zehn Jahre aufweisen.

Deka Immobilien machte den Deal des Jahres

Die Verteilung der Investments nach Käufergruppen wird wie in den Vorjahren von Spezialfonds angeführt. Mit 22,5 Prozent liegen sie mit großem Abstand an der Spitze, was im Wesentlichen auf zahlreiche Einzeldeals zurückzuführen ist. Investment/Asset Manager erreichen 12,5 Prozent, womit sie den zweiten Rang belegen. Staatsfonds haben dagegen vor allem in Portfolios investiert und erreichen knapp 11 Prozent.  Fast 10 Prozent entfallen darüber hinaus auf Projektentwickler, die sich kleinere und größere Objekte zur Um- und Neuentwicklung gesichert haben. Offene Fonds steuern insgesamt gut neun Prozent bei und zeichnen für den größten Deal des Jahres verantwortlich: Deka Immobilien erwarb im dritten Quartal 50 Prozent der Anteile aus einem fünf Objekte umfassenden Portfolio von VGP für rund 560 Millionen Euro.

Etwas mehr als die Hälfte der Investments entfällt auf deutsche Anleger, die mit einem absoluten Volumen von rund 3,2 Milliarden Euro zwar auch deutlich weniger investieren als im Rekordjahr 2022, aber dennoch ihren zehnjährigen Durchschnitt erreichen. Internationale Investoren bleiben insgesamt dagegen spürbar unter ihrem langjährigen Schnitt, in der zweiten Jahreshälfte legten sie jedoch auch kräftig zu und kamen im vierten Quartal wieder auf ein überdurchschnittliches Volumen.  Nordamerikanische und europäische Käufer lagen im Gesamtjahr mit gut 17 Prozent gleichauf, aus Asien wurden rund 11 Prozent investiert. 

Im Jahr 2023 haben die Netto-Spitzenrenditen im Zuge der Zinsschritte der großen Notenbanken weiter angezogen. Im vierten Quartal sind sie an den A-Standorten um 15 Basispunkte auf nunmehr 4,25 Prozent angestiegen, für Leipzig sind 4,45 Prozent anzusetzen. Diese Entwicklung war vor dem Hintergrund des noch nicht vollständig abgeschlossenen Zinszyklus der großen Notenbanken erwartet worden.

„Die positive Entwicklung der vergangenen Monate lässt optimistisch auf das Jahr 2024 blicken. Zwar kann nur von einer verhaltenen Konjunkturentwicklung ausgegangen werden, mit Erreichen des Zinsgipfels und voraussichtlich verbesserten Finanzierungskonditionen spricht jedoch vieles dafür, dass wieder eine deutlich beschleunigte Dynamik einsetzt und das Investitionsvolumen im Gesamtjahr spürbar anziehen wird. Logistikimmobilien haben sich als Anlageklasse etabliert und profitieren vor allem in den großen Logistik-Hubs aufgrund der bestehenden Angebotsengpässe weiterhin von einem Wachstumspotenzial bei den Mietpreisen“, meinte Christopher Raabe.