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Das Thema Logistik-Immobilien wird präsentiert von

Logistikimmobilien: Rekord-Fertigstellungsvolumen für 2019 erwartet

Studie Logistik und Immobilien 2019 legt Fokus auf Flächenentwicklung und Bedarfe.

Diskutierten über die Zukunft der Logistikimmobilie (v.l.n.r.): Michael Dufhues (Bremer), Bertrand Ehm (Savills), Jürgen Weise (BerlinHyp) und Jan Dietrich Hempel (Garbe). (Foto: Sandra Lehmann)
Diskutierten über die Zukunft der Logistikimmobilie (v.l.n.r.): Michael Dufhues (Bremer), Bertrand Ehm (Savills), Jürgen Weise (BerlinHyp) und Jan Dietrich Hempel (Garbe). (Foto: Sandra Lehmann)
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Sandra Lehmann

Trotz massiven Flächenmangels an den wichtigen Logistikstandorten in Deutschland wird auch für 2019 ein neuer Rekord bei der Fertigstellung von Logistikimmobilien erwartet. Zur Jahresmitte wurden bereits 2,3 Millionen Quadratmeter Logistikfläche fertiggestellt. Sollten die Planungshorizonte eingehalten werden, könne ein Fertigstellungsvolumen um die Fünf-Millionen-Quadratmeter-Marke erreicht werden. Dies würde erneut einen Rekord für fertiggestellte Logistikflächen im Betrachtungszeitraum (2014 bis 2019) bedeuten und das bisherige Rekordjahr 2017 für fertiggestellte Logistikflächen noch einmal um knapp 300.000 Quadratmeter übertreffen.

Das geht aus der Studie „Logistik und Immobilien 2019“ hervor, die vom Analyseunternehmen Bulwiengesa herausgegeben und vom Immobilienfinanzierer Berlin Hyp AG, dem Generalunternehmer Bremer AG, dem Immobilienkonzern Garbe Industrial Real Estate GmbH und Savills Immobilien unterstützt wird. Vorgestellt wurde die Studie im Rahmen der Immobilienfachmesse EXPO REAL, die noch bis zum 9. Oktober auf dem Messegelände in München stattfindet.

„Aus unserer Bautätigkeit wissen wir: Wie beständig eine Logistiklage ist, hängt nicht nur von den Standortfaktoren im Makro- und Mikroumfeld ab, sondern auch von der Ausstattung und Qualität der Immobilie. So ist zum Beispiel die Anzahl an Ladedocks enorm wichtig. Ebenso wie die Nutzer gehen wir davon aus, dass die Umschlaggeschwindigkeiten weiter ansteigen und sich die Logistik noch weiter als bisher von der Lagerhaltung weg zu hochkomplexen und schnelldrehenden Distributionsprozessen wandeln wird“, so Michael Dufhues, Vorstand bei Bremer.

Bedarfe können nicht gedeckt werden

Wie die Analyse, die in diesem Jahr ihren Fokus auf das Thema Mangel und Bedarf legt, zeigt, weichen Investoren und Entwickler aufgrund des anhaltenden Flächenmangels zunehmend auf periphere Standorte aus. Dennoch könne die Neubautätigkeit kaum den ermittelten jährlichen Bedarf von 6,5 bis sieben Millionen Quadratmeter an zusätzlicher Logistikfläche in Deutschland ausgleichen. Das Fertigstellungsvolumen der Top-5 Logistikregionen liegt zwischen 2014 bis 2018 bei 6,2 Millionen Quadratmeter. Das ist ein Anteil von 30 Prozent der gesamten realisierten Neubaulogistikfläche in Deutschland. An erster Stelle der fertigstellungsstärksten Regionen steht nach wie vor Rhein/Main-Frankfurt. Nachdem in der letztjährigen Studie die Logistikregion Hamburg den zweiten Platz belegt hatte, geht dieser im aktuellen Zeitraum an die Logistikregion Düsseldorf. Den vierten Platz belegt die Logistikregion Rhein-Ruhr.

Die Lücke zwischen geplanten und im Bau befindlichen Flächen einerseits und dem Bedarf auf der anderen Seite ist in den etablierten Logistikregionen Hamburg, Berlin und München am höchsten, so die Autoren. Der vergleichsweise höchste Bedarf bis 2021 besteht für peripher gelegene Regionen in Bayern und die Logistikregion Rhein-Main/Frankfurt mit jeweils rund 1,9 Millionen Quadratmeter Fläche.

Überschuss in Magdeburg

Aber nicht überall herrsche Mangel: So ist in den Logistikregionen A4 Sachsen, Augsburg, Bremen und Nordseehäfen, aber auch peripher gelegenen Regionen Hessens der prognostizierte Logistikflächenbedarf schon zu über 90 Prozent gedeckt. Die höchste Bedarfsüberdeckung könne in der Logistikregion Magdeburg festgestellt werden. Ein weiteres Ergebnis der aktuellen Studie: Während über viele Jahre internationale Investoren den Logistikmarkt dominierten, entdecken nun immer mehr einheimische Unternehmen die Chancen der attraktiven Assetklasse. Mittlerweile sind unter den 20 größten Investoren sieben deutsche Unternehmen.

Mehrstöckigkeit kommt

Anlässlich der Vorstellung der aktuellen Studie diskutierten Experten der unterstützenden Unternehmen auch die zukünftige Rolle mehrstöckiger Logistikimmobilien in Deutschland. Jan Dietrich Hempel, Geschäftsführer Garbe, arbeitet im Raum Hamburg derzeit an einem Objekt mit mehr als einem Stockwerk und sagte:

„Mehrgeschossigkeit ist in Zeiten des Flächenmangels ein großes Thema, dass uns auch noch eine Weile begleiten wird. Allerdings sind bei Bauprojekten wie diesen eine Reihe zusätzlicher Faktoren zu beachten. Dazu zählen vor allem die Statik, die Befahrbarkeit mit Lkw sowie die dafür notwendigen Genehmigungsverfahren.“ Dufhues wies zudem daraufhin, dass die Miete mit mehrstöckigen Logistikimmobilien steigen könnte.

„Weil die Planung, die Genehmigung und der Bau aufwendiger sind, geht auch der Preis nach oben. Hier muss zunächst mit dem 1,5 bis Dreifachen gerechnet werden.“

Stellenwert von Nachhaltigkeit?

Debattiert wurde vor Ort auch über das Thema Nachhaltigkeit von Logistikneubauten. Hier waren sich die Experten uneins. Während Bertrand Ehm, Director Industrial Investment bei Savills, erläuterte, dass keine Neubauten mehr ohne entsprechende Zertifikate mit Gold- oder Platinstatus auskämen und das Thema immer wichtiger werde, sieht Hempel eine andere Realität: „Nachhaltigkeit wird wie in allen Bereichen derzeit sehr stark gehypt. Die Wichtigkeit, die dem Ganzen momentan zugeschrieben wird, ist aus unserer Sicht auf dem Markt noch nicht angekommen. Zertifizierung ist in der Tat aktuell ein Muss, aber es werden auch Fakten unterschlagen. So redet kaum jemand darüber, wie viele Emissionen beim Neubau eines Logistikzentrums zustande kommen. Das ist bei umgerüsteten Bestandimmobilien nicht der Fall.“

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