Logistikimmobilien: Region Berlin liegt 2022 beim Flächenumsatz an der Spitze

2022 ging der Flächenumsatz mit Logistikimmobilien laut BNP Paribas Real Estate um sieben Prozent auf 8,5 Millionen Quadratmeter zurück. Mit  Ausnahme der Industrie gibt es dabei immer weniger Nutzer, die Objekte in Eigenregie errichten.

In der Region Berlin gibt es einen Flächenumsatz von 1,02 Millionen Quadratmetern. Daran hat die Tesla Gigafactory einen großen Anteil. (Bild: Tesla)
In der Region Berlin gibt es einen Flächenumsatz von 1,02 Millionen Quadratmetern. Daran hat die Tesla Gigafactory einen großen Anteil. (Bild: Tesla)
Gunnar Knüpffer

Nach einer Analyse von BNP Paribas Real Estate betrug der Flächenumsatz mit Logistikimmobilien inklusive Eigennutzung im Jahr 2022 8,5 Millionen Quadratmeter. Damit wurde der Rekordwert von 2021 um rund sieben Prozent verfehlt, ist einer Mitteilung des Immobiliendienstleisters zu entnehmen.

Dabei war das Marktgeschehen im abgelaufenen Jahr zweigeteilt: Getrieben durch eine Vielzahl von Großabschlüssen stand nach den ersten sechs Monaten bereits ein Flächenumsatz von 4,8 Millionen Quadratmetern (Q1: 2,3 Millionen Quadratmeter; Q2: 2,5 Millionen Quadratmeter) und damit die mit Abstand beste je verzeichnete Halbjahresbilanz zu Buche. Demgegenüber sind für das dritte (1,8 Millionen Quadratmeter; -8 Prozent) und vierte Quartal (1,9 Millionen Quadratmeter; -3 Prozent) jeweils Ergebnisse leicht unterhalb des Quartalsschnitts der vergangenen fünf Jahre zu vermelden.

„Zwar hat die sich abzeichnende Rezession und die damit deutlich abgekühlte wirtschaftliche Stimmungslage sicherlich einen gewissen Anteil an der zum Jahresende etwas gebremsten Dynamik, jedoch ist vor allem weiterhin der akute Angebotsmangel als maßgeblich hemmender Faktor identifizierbar“, sagte Christopher Raabe, Geschäftsführer und Head of Logistics & Industrial der BNP Paribas Real Estate GmbH.

Dieser erstrecke sich, anders als noch vor wenigen Quartalen, dabei längst nicht mehr nur auf die großen Agglomerationsräume. „Entsprechend beobachten wir immer häufiger, dass Mieter ihre Optionen auf Vertragsverlängerungen ziehen“, berichtete Raabe. Das spürbar gestiegene Mietpreisniveau, insbesondere im Neubausegment, dürfte viele Unternehmen in dieser Entscheidung weiter bestärken.

Der Neubauanteil liegt laut BNP Paribas mit rund 65 Prozent weiter auf einem hohen Niveau, worin sich der nahezu flächendeckende Angebotsmangel im Bestand widerspiegelt. Entsprechend wurden daher auch eine Vielzahl der registrierten Großtransaktionen im vergangenen Jahr in neu entwickelten Flächen realisiert. Obwohl eine ganze Reihe von größeren Fertigungsstätten von Industrieunternehmen in das Ergebnis eingeflossen ist, ist der Eigennutzeranteil mit rund 28 Prozent dennoch deutlich niedriger als im Schnitt der vergangenen Jahre. Abgesehen von der Industriebranche gibt es immer weniger Nutzer, die Objekte in Eigenregie errichten lassen.

Flächenumsatz in Region Berlin liegt bei über einer Million Quadratmeter

Wie der Gesamtmarkt erzielen auch die großen Logistikregionen (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, Leipzig, München) mit einem Flächenumsatz von insgesamt 3,04 Millionen Quadratmeter ihr zweitbestes je registriertes Ergebnis. Einen bedeutenden Anteil hieran hat der Berliner Logistikmarkt, der 1,02 Millionen Quadratmeter zum Ergebnis beiträgt. Die Bundeshauptstadt konnte damit als erster deutscher Markt überhaupt die Grenze von einer Million Quadratmeter durchbrechen. Ermöglicht wurde dieses Resultat zwar hauptsächlich durch die Tesla-Gigafactory, die nach endgültig erteilter Baugenehmigung Anfang 2022 mit 327.000 Quadratmeter in das Ergebnis einfloss. Aber auch ohne Tesla summiert sich der Flächenumsatz auf beeindruckende 697.000 Quadratmeter womit ebenfalls ein Rekord zu Buche stehen würde.

Während auch Leipzig (398.000 Quadratmeter; 41 Prozent gegenüber 10-Jahresdurchschnitt) und Köln (256.000 Quadratmeter; 14 Prozent) eine jeweils deutlich überdurchschnittliche Jahresbilanz vermelden, verlief das Jahr in den übrigen Märkten durchwachsener. So verzeichnet Frankfurt mit 347.000 Quadratmeter gar das niedrigste Resultat der vergangenen zehn Jahre. Deutlich moderater fallen die Rückgänge in München (226.000 Quadratmeter; -19 Prozent) und Düsseldorf (257.000 Quadratmeter; -11 Prozent) aus. Hamburg verzeichnet mit 530.000 Quadratmeter einen durchschnittlichen Flächenumsatz. Da die meisten Großdeals im abgelaufenen Jahr in peripheren Lagen zu verorten sind, entfallen rund 5,46 Millionen Quadratmeter des Flächenumsatzes auf Standorte außerhalb der großen Logistikregionen, was in etwa dem Rekordergebnis aus 2021 entspricht.

5,86 Euro/Quadratmeter beträgt die Durchschnittsmiete

Die Kombination aus dem teils akuten Angebotsmangel sowie spürbar gestiegener Baukosten hat das Mietpreisniveau bundesweit im Laufe der vergangenen zwölf Monate deutlich steigen lassen. So ist die durchschnittliche Spitzenmiete der Top-Märkte innerhalb eines Jahres um 13 Prozent auf nun 7,33 Euro/Quadratmeter angestiegen. Teuerster Markt bleibt München, wo derzeit neun Euro/Quadratmeter anzusetzen sind. Bei Vertragsverlängerungen konnten vereinzelt jedoch auch schon höhere Werte verzeichnet werden. Bei den Durchschnittsmieten beträgt der Zuwachs bundesweit im Durchschnitt rund zehn Prozent auf nun 5,86 Euro/Quadratmeter.

„Der deutsche Logistikmarkt präsentierte sich im abgelaufenen Jahr trotz der schwierigen wirtschaftlichen Rahmenbedingungen insgesamt in einer sehr guten Verfassung“, meinte Bastian Hafner, Head of Logistics & Industrial Advisory der BNP Paribas Real Estate GmbH.

Nichtsdestotrotz sei in der zweiten Jahreshälfte im Flächenumsatz eine leicht abflachende Dynamik ablesbar gewesen.

Diese Situation dürfte sich laut Hafner voraussichtlich auch in den kommenden Monaten fortsetzen. So bleibe vor dem Hintergrund der verteuerten Finanzierungskonditionen sowie dem Anstieg der Baukosten vorerst abzuwarten, ob die Projektentwickler die hohe Schlagzahl bei der Flächenproduktion der vergangenen Jahre aufrechterhalten. Zwar dürften zum Jahresstart einige Unternehmen aufgrund der sich anbahnenden leichten Rezession bei der Anmietung neuer Flächen etwas zurückhaltender agieren, jedoch wird sich der Angebotsmangel voraussichtlich weiter verschärfen. Vor diesem Hintergrund erscheint es nach Ansicht von Hafner am wahrscheinlichsten, dass sich der Flächenumsatz 2023 wieder auf dem Niveau des langjährigen Schnitts im Bereich der Sieben-Millionen-Quadratmeter-Marke einpendelt.

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