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Logistikimmobilien: Panattonis Spekulationspläne

Developer plant, binnen zwei Jahren mehr als 250.000 Quadratmeter zu entwickeln, ohne dafür Mieter zu haben.
Glaubt an spekulative Projekte an deutschen Logistik-Hot-Spots: Fred-Markus Bohne, Managing Partner bei Panattoni Europe. Foto: Panattoni
Glaubt an spekulative Projekte an deutschen Logistik-Hot-Spots: Fred-Markus Bohne, Managing Partner bei Panattoni Europe. Foto: Panattoni
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Thilo Jörgl

Der Projektentwickler Panattoni Europe plant in den kommenden beiden Jahren den spekulativen Bau von mehreren Logistikzentren in Europa. Insgesamt sollen so über 250.000 Quadratmeter Lagerfläche entwickelt werden, ohne dass der Developer dafür vorab unterzeichnete Mietverträge in der Tasche hat. Das sagte Fred-Markus Bohne, Managing Partner bei Panattoni Europe, in einem Gespräch gegenüber LOGISTIK HEUTE.

Mehrere Stockwerke

Gerade deutsche Logistikhotspots wie Hamburg, Frankfurt oder Stuttgart seien für das Unternehmen „sehr attraktiv“, weil dort eine starke Nachfrage einem großen Mangel an Flächen gegenüberstehe, so Bohne. Langfristig rechnet der Immobilienexperte damit, dass in den deutschen Top-5-Logistikstandorten auch zwei- oder mehrstöckige Logistikimmobilien entstehen können. „20 Stockwerke nur für Logistik, die in Asien schon realisiert wurden, rechnen sich wohl in Deutschland auch auf lange Sicht nicht“, so der Panattoni-Manager. Unlängst renovierte der Entwickler, der seinen Deutschlandsitz in Hamburg hat, eine doppelstöckige Bestandsimmobilie mit je 9.000 Quadratmetern in Waiblingen. Bei den Planungen für eine Erweiterung des Objekts mit 25.000 Quadratmetern Lagerfläche sei aber das Thema zweistöckige Halle plus Rampe oder Lastenaufzug schnell vom Tisch gewesen: „Das war noch etwas zu teuer“, so der Immobilienfachmann.

Brownfield lohnt sich in guten Lagen

Großes Potenzial in Sachen Bau von neuen Logistikimmobilien sieht Bohne noch bei sogenannten Brownfield-Entwicklungen, also der Errichtung von Lagern auf ehemaligen Industrie- oder Militärflächen. „Auch wenn die Beseitigung von Altlasten oft teuer und zeitintensiv ist, lohnen sich solche Projekte gerade in guten Lagen durchaus“, betont Bohne. Jede Dritte der von Panattoni Europe in den vergangenen zwei Jahren entwickelten Logistikimmobilien waren Brownfield-Projekte.

Einstieg ins Property-Management

Nachdem das Team um Bohne seit 2015 in Deutschland 20 Projekte entwickelt hat, steigt das Unternehmen jetzt auch in den Bereich Property Management ein. Zum einen wünschen sich laut Bohne viele Kunden, dass sie bei neu entwickelten Lagern als Property Manager bei Panattoni bleiben können und nicht zu einer fremden Firma wechseln müssen. Zum anderen hätten auch Investoren großes Interesse, dass Objekte weiterhin in der Hand des Entwicklers sind, wenn es um Fragen wie etwa Reparaturen geht. Dass sich mit Dienstleistung rund um Immobilienverwaltung und -management nur schwer Geld verdienen lässt, stört Bohne nicht. „Wir sehen das als langfristigen Service sowohl für Kunden als auch für Investoren.“ Laut einer Daumenregel rechnet sich Property Management bei Logistikimmobilien erst ab etwa 600.000 Quadratmetern verwalteter Lagerfläche. Panattoni kümmert sich derzeit in diesem Bereich um 300.000 Quadratmeter Fläche.

Entscheidung von Fall zu Fall

Für die kommenden fünf Jahre hat sich Bohne als Ziel gesetzt, mit seinem Unternehmen weiter unter den Top-3-Entwicklern in Deutschland zu bleiben. In den vergangenen zwei Jahren ist das Team dafür an den vier Standorten Hamburg, Düsseldorf, Mannheim und München von vier auf 27 Mitarbeiter ausgebaut worden. Eine Mannschaft mit erfahrenen Experten im Bereich Immobilien, Finanzen, Operations und Engineering ist Bohne zufolge einer der Gründe, warum Panattoni sein vor zwei Jahren angestrebtes Ziel, in Deutschland stark zu werden, erreicht hat. Der zweite Grund: die strukturellen Vorteile des inhabergeführten amerikanischen Unternehmens aus Newport Beach in Kalifornien. Im Gegensatz zu anderen Entwicklern, die Millionenbeträge innerhalb kurzer Zeit ausschließlich in Logistikzentren investieren müssen, entscheiden die Chefs der Panattoni-Marktregionen von Fall zu Fall, ob ein Projekt angegangen wird und welcher Investor gegebenenfalls in Sachen Finanzierung gefragt wird. Der Developer arbeitet mit etwa einem Dutzend Investoren zusammen, die nach eigenen Angaben allesamt eine hohe Logistik- und Industrieaffinität besitzen. Bei den fertig gestellten Lagern des Unternehmens in Deutschland handelte es sich bisher vor allem um nach den Wünschen des Kunden entwickelten Lösungen (Built-to-suit).

Parks im Fokus

Die größte Entwicklung war hierzulande das Distributionszentrum des Onlinehändlers Jago AG in Hückelhoven mit mehr als 120.000 Quadratmetern Fläche. Neben Built-to-Suit und Fee Development (auftragsbezogene Leistungen, bei denen der Kunde Eigentümer der Immobilie ist) forciert Panattoni die spekulative Entwicklung von Logistik Parks, bei denen noch keine Vorvermietung vorliegt. Hierfür hat sich der Projektentwickler insgesamt rund 600.000 Quadratmeter an Grundstückflächen gesichert.

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