Logistikimmobilien: Neubauvolumen bricht 2023 um 27 Prozent ein

Rezession und hohe Finanzierungskosten haben laut Logivest dazu geführt, dass das Neubauvolumen bei Logistikimmobilien in Deutschland im Jahr 2023 um 1,4 Millionen Quadratmeter auf 3,8 Millionen Quadratmeter zurückging.

Das Neubauvolumen auf dem Markt für Logistikimmobilien ging 2023 stark zurück. Eines der größten Projekte war das abgebildete neue Logistikzentrum von GLP in Werder bei Berlin. (Bild: GLP)
Das Neubauvolumen auf dem Markt für Logistikimmobilien ging 2023 stark zurück. Eines der größten Projekte war das abgebildete neue Logistikzentrum von GLP in Werder bei Berlin. (Bild: GLP)
Gunnar Knüpffer

Das Neubauvolumen auf dem deutschen Logistikimmobilienmarkt ist im Jahr 2023 um rund 1,4 Millionen Quadratmeter auf 3,8 Millionen Quadratmeter gesunken. Das ist ein Rückgang bei den Baustarts um 27 Prozent. Dabei handelt es sich um einen historischen Tiefstand, bemerkte Logivest nach Auswertung der eigenen Researchdaten im Rahmen des jährlichen Logistikimmobilien Seismographen am 17. Januar. Mit lediglich rund 400.000 Quadratmetern fiel das vierte Quartal 2023 dabei besonders schwach aus.

Bei den drei größten Logistikimmobilien-Neubauten des vergangenen Jahres handelte es sich um eine etwa 260.000 Quadratmeter große Eigennutzung von Daimler Trucks in Halberstadt, eine Vorvermietung von GLP in Werder bei Berlin über rund 127.000 Quadratmeter unter anderem an Sonepar und Welog sowie um einen spekulativen, gut 112.000 Quadratmeter großen Neubau von Thirteen Seven/ BentallGreenOak in Estorf. 

„Das wirtschaftliche Gesamtumfeld 2023 hat dem Logistikimmobilien-Neubau einen Doppelschlag versetzt“, sagte Kuno Neumeier, CEO der Logivest Gruppe. „Denn aufgrund der schwachen Konjunktur sowie der neuen Höchstmieten ist die Nachfrage der Mieter und Eigennutzer nach neuen Flächen weniger stark ausgeprägt gewesen als in den Vorjahren.“

Dieser Trend sei durch den Rückgang des Onlinehandels verstärkt worden, welcher einige E-Commerceler dazu brachte, zuvor aufgebaute Logistik-Überkapazitäten abzubauen beziehungsweise Neubauprojekte zu verschieben.

„Der zweite Schlag waren die im Vergleich zu 2022 deutlich gestiegenen Finanzierungskosten, die für Developer neue Entwicklungen erschwert haben“, meinte Neumeier.

Die Finanzierungskosten seien nicht nur gestiegen, sondern aufgrund der Zurückhaltung der Banken sei es in vielen Fällen deutlich schwieriger gewesen, überhaupt Finanzierungen zu bekommen.

Logistikregion Leipzig/Halle steigt auf Platz 1

In der Region Leipzig/Halle wurden 2023 die meisten Spatenstiche gesetzt – mit gut 275.000 Quadratmetern belegt sie Platz eins. Auf dem zweiten Platz befindet sich Hannover mit circa 250.000 Quadratmetern, was mehr als eine Verdoppelung zu 2022 bedeutet. Damals lag die Region lediglich auf Platz 14. Berlin/Brandenburg erreichte wie schon 2022 den dritten Platz – mit nun rund 235.000 Quadratmetern. Schlusslichter mit jeweils weniger als 25.000 Quadratmeter Neubaufläche waren 2023 die Regionen München, Koblenz, Saarland, Schwaben und Erfurt.

Bei den Mieten für Neubauten ergeben sich Spannen von fünf Euro pro Quadratmeter und Monat bis hin zu 16 Euro. „Einer der Faktoren, mit dem die regionalen Unterschiede zu erklären sind, sind die Grundstückpreise“, erläutert Neumeier. Bei den drei teuersten Märkten handelt es sich um München (10,50 bis 16 Euro/Quadratmeter), Stuttgart (sieben bis 9,20 Euro/Quadratmeter) und Hamburg (7,50 bis neun Euro/Quadratmeter).

Erstmals hat Logivest auch die entwickelten sowie projektierten Green- und Brownfields erfasst. Während 2023 die Greenfield-Flächen bei rund 2,6 Millionen Quadratmetern lagen, machten Brownfields weniger als die Hälfte aus. Doch schon ab 2024 zeichnet sich ein Wandel ab. Rund acht Millionen Quadratmeter projektierter Greenfield-Fläche stehen dann voraussichtlich rund 5,5 Millionen Quadratmeter Brownfield-Fläche gegenüber. „Wir sehen, dass Brownfields an Bedeutung gewinnen – denn während auf Greenfields in den vergangenen Jahren circa doppelt so viel Logistikfläche geschaffen wurde wie auf Brownfields, wird sich das Verhältnis zukünftig ändern. Es stehen schlicht immer weniger Greenfield-Flächen in attraktiven Lagen zur Verfügung. Zugleich werden Greenfields politisch immer schwieriger – sowohl im Großen auf nationaler Ebene als auch im Kleinen direkt vor Ort“, erklärte Neumeier.

Denn während 2021 durchschnittlich und über alle Nutzungen hinweg noch 55 Hektar pro Tag bebaut wurden, soll der Flächenverbrauch laut der Bundesregierung bis zum Jahr 2030 auf unter 30 Hektar pro Tag verringert werden. Zugleich hadern kommunale Entscheider oft mit neuen Greenfield-Logistikentwicklungen, da sie mit diesen bei ihrer örtlichen Wählerschaft nicht immer auf Zuspruch stoßen. Bei Brownfields hingegen werden keine neuen Flächen versiegelt und sie befinden sich meist in Top-Lagen, die ideal für die Logistik geeignet sind.

Logistikdienstleister benötigten die größte Neubaufläche

Die Branche, welche 2023 die meisten Neubauflächen nachfragte, war mit rund 970.000 Quadratmetern die Logistikdienstleister-Sparte (rund 71 Prozent weniger als 2022). Auf Platz zwei kamen Automotive-Unternehmen mit an die 590.000 Quadratmetern (plus 169 Prozent), dicht gefolgt von Handelsunternehmen mit gut 570.000 Quadratmetern (minus 40 Prozent).

Ein Blick auf die gut gefüllte Projektpipeline zeigt, dass ab 2024 die Handelsunternehmen mit gut 1,1 Millionen Quadratmetern potenziell die meisten Neubauflächen nachfragen werden, gefolgt von Logistikdienstleistern mit rund 845.000 Quadratmetern und Automotive-Unternehmen mit an die 460.000 Quadratmetern.

„Während Logistikdienstleister aktuell eher zurückhaltend agieren und anstelle von Umzügen und Erweiterungen in Neubauten lieber bestehende Mietverträge verlängern, konnte man bei Handelsunternehmen von 2022 zu 2023 einen sehr klaren Rückgang sehen. Das sollte sich jedoch ab 2024 wieder ändern“, sagte Neumeier.

Dieser vorübergehende Rückgang im Handelssegment ist nicht allein auf E-Commerce-Unternehmen zurückzuführen, zeigen die Zahlen von Logivest. Denn zwar ging die Neubaunachfrage von Onlinehändlern von 2022 zu 2023 um circa 83 Prozent auf rund 115.000 Quadratmeter zurück, aber auch im Lebensmittel- und Nicht-Lebensmittelsegment des stationären Einzelhandels sowie des Großhandels reduzierten sich die Neubauflächen 2023 spürbar.

Logivest erwartet Markterholung ab dem zweiten Halbjahr 2024

Dass der Logistikimmobilienmarkt trotz des diesjährigen Einbruchs großes Potenzial habe, zeige laut Logivest auch die Projektpipeline, die nach wie vor gut gefüllt sei.

„Wenngleich nicht jedes geplante Projekt 2024 bereits umgesetzt werden wird, so sprechen wir doch von zwölf bis 13 Millionen Quadratmetern projektierter Logistikimmobilienfläche, von denen rund drei Millionen Quadratmeter bereits in konkreten Nutzerverhandlungen sind“, meinte Neumeier. „In den vergangenen Monaten sind die Finanzierungskosten für Neubauten bereits wieder spürbar gesunken, sodass wir mit einer Markterholung ab dem zweiten Halbjahr 2024 rechnen.“

Bei den drei Regionen mit dem größten Potenzial handelt es sich nach Einschätzung von Logivest um Leipzig/Halle und Duisburg/Niederrhein (jeweils über eine Million Quadratmeter) sowie Berlin/Brandenburg (über 750.000 Quadratmeter). Wenig Neubaupotenzial finde sich hingegen in den Logistikregionen Erfurt, Donau und Stuttgart (jeweils unter 250.000 Quadratmetern).