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Logistikimmobilien: Mieter zahlen mehr, Eigennutzer weniger

Laut Studie steigen die Betriebskosten bei Mietern, bei Eigennutzern sinken sie.
Die Strom- und Heizungskosten haben sich bei Mietern und Selbstnutzern von Logistikimmobilien unterschiedlich entwickelt. (Foto: Fotolia/industrieblick)
Die Strom- und Heizungskosten haben sich bei Mietern und Selbstnutzern von Logistikimmobilien unterschiedlich entwickelt. (Foto: Fotolia/industrieblick)
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László Dobos

Die durchschnittlichen Betriebskosten sind von 2014 bis 2016 bei vermieteten Logistikimmobilien in Deutschland um etwa vier Prozent gestiegen. Im selben Zeitraum sind sie bei selbst genutzten Logistikimmobilien gesunken. Das ist das Ergebnis einer neulich vorgestellten Studie der Immobilienspezialisten JLL, Neumann & Partner, und CREIS Real Estate Solution. Die Firmen untersuchten 276 Logistikimmobilien mit einer Gesamtfläche von sechs Millionen Quadratmetern. Dabei analysierten sie sowohl Lager als auch Umschlaghallen. Die Studie untersuchte die Kosten aus den Abrechnungen für das Jahr 2016.

Mieter zahlen um die vier Prozent mehr Nebenkosten

Demnach kommt die Nebenkostenanalyse bei gemieteten Lagerimmobilien auf durchschnittliche Kosten von 1,23 Euro pro Quadratmeter und Monat, bei gemieteten Umschlagimmobilien sind es 1,78 Euro pro Quadratmeter und Monat. Damit sind die Kosten bei Lagern um 3,4 Prozent, bei Umschlaghallen um 4,1 Prozent gegenüber der 2016 verfassten Vorgängerstudie zum Abrechnungszeitraum 2014 gestiegen.

Wartungsarbeiten haben sich verteuert

Kostentreiber sind die Wartungsarbeiten an den Gebäuden. Von den verschiedenen Einzelposten der Nebenkosten sind sie mit Abstand am stärksten gestiegen. Bei Lagern sind die Kosten für Wartungsarbeiten an den Gebäuden im Durchschnitt von 0,04 Euro pro Quadratmeter und Monat im Abrechnungszeitraum 2014 auf 0,07 Euro im Abrechnungszeitraum 2016 gestiegen. Bei Umschlaghallen haben sich die Werte mehr als verzehnfacht. Die Kosten für Wartungsarbeiten an Umschlaghallen wuchsen während derselben Zeit von 0,01 Euro pro Quadratmeter und Monat auf 0,12 Euro.

Konstante Strom- und Heizungskosten

Bei den Nebenkosten zahlen die Mieter am meisten für Strom und Heizung. Die durchschnittliche Höhe dieser Posten ist allerdings seit der Vorgängerstudie exakt gleichgeblieben. Die Mieter von Lagern zahlten 2014 und 2016 pro Quadratmeter und Monat durchschnittlich 0,25 Euro für den Strom und 0,18 Euro für Heizung. Bei Umschlaghallen waren es in beiden Abrechnungszeiträumen pro Quadratmeter und Monat 0,42 Euro für den Strom und 0,31 Euro für Heizung. Da es in Umschlaghallen mehr Tore pro Quadratmeter gibt und sie auch öfter geöffnet werden, sind dort die Kosten für Heizung und Strom höher, erklärt JLL.

Sinkende Strom- und Heizungskosten

Bei den selbst genutzten Logistikimmobilien führten die Autoren eine sogenannte Vollkostenanalyse durch. Dabei berücksichtigten sie auch nutzerspezifische Kosten, die ein Mieter direkt bezahlen würde, anstatt sie über die Nebenkostenabrechnung des Vermieters indirekt zu bezahlen. Das sind beispielsweise die Wartungskosten für technische Anlagen in der Immobilie. Laut Analyse sind die Vollkosten zwischen den Abrechnungszeiträumen 2014 und 2016 gesunken. Hauptursachen hierfür waren vor allem geringere Strom- und Heizungskosten.

Bei selbst genutzten Lagern gingen die Vollkosten von 1,58 Euro pro Quadratmeter und Monat auf 1,56 Euro zurück, was einem Rückgang von 1,3 Prozent entspricht. Die Strom- und Heizungskosten verringerten sich um 0,05 Euro pro Quadratmeter und Monat. Bei selbst genutzten Umschlaghallen nahmen die Vollkosten sogar um 4,5 Prozent ab. Bei diesen Immobilien gingen sie von 2,87 Euro pro Quadratmeter und Monat auf 2,74 Euro zurück. Die Strom- und Heizungskosten nahmen um 0,19 Euro pro Quadratmeter und Monat ab.

276 Logistikimmobilien untersucht

JLL, Neumann & Partner sowie CREIS Real Estate Solution untersuchten für die aktuelle Studie die Betriebskosten aus dem Abrechnungsjahr 2016 bei 276 Immobilien. 167 davon sind gemietet, sie umfassen 4,15 Millionen Quadratmeter. Unter den 167 Immobilien sind 105 Lager und 62 Umschlaghallen. Die 109 selbst genutzten Immobilien, die untersucht wurden, umfassen 1,85 Millionen Quadratmeter. Hiervon sind 52 Lager und 57 Umschlaghallen. Die untersuchten Immobilien sind über ganz Deutschland verstreut. 65 Prozent der nun analysierten Gebäude wurden laut JLL bereits in der 2016 verfassten Vorgängerstudie zum Abrechnungszeitraum 2014 untersucht.

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