Logistikimmobilien: Investmentmarkt knackt 2021 neuen Rekord

Das Investitionsvolumen im Bereich Logistikimmobilien in Deutschland lag laut BNP Paribas bei 9,9 Milliarden Euro.

Der Investmentmarkt für Logistikimmobilien hat 2021 mit 9,9 Milliarden Euro einen neuen Rekord erzielt. (Symbolbild: Bizvector/Adobe Stock)
Der Investmentmarkt für Logistikimmobilien hat 2021 mit 9,9 Milliarden Euro einen neuen Rekord erzielt. (Symbolbild: Bizvector/Adobe Stock)
Sandra Lehmann

Der Logistik-Investmentmarkt in Deutschland schließt das Jahr 2021 mit einem neuen Rekordergebnis ab: Das Investitionsvolumen von 9,9 Milliarden Euro übertrifft das bisherige Rekordergebnis von 2017 um knapp acht Prozent und lässt den zehnjährigen Durchschnitt weit hinter sich (+66 Prozent). Gegenüber dem Vorjahr entspricht dies einer Zunahme um gut 24 Prozent. Dies ergab die Analyse von BNP Paribas Real Estate, wie das Unternehmen in einer Pressemittelung bekannt gab.

„Im gesamten Jahresverlauf zeigte sich der Markt sehr lebhaft und trotzte dem weiterhin von der Corona-Pandemie geprägten Umfeld mit sehr vielen Deals. Die als krisenresistent geltende Assetklasse zieht dabei immer mehr Investoren an“, so Christopher Raabe, Geschäftsführer und Head of Logistics & Industrial der BNP Paribas Real Estate GmbH. „Einzeldeals knacken erstmals die sechs Milliarden-Euro-Marke und steuern mit gut 62 Prozent den Löwenanteil zum Gesamtergebnis bei. Portfolios erzielen mit 3,7 Milliarden Euro ebenfalls ein überdurchschnittliches Volumen, dominieren das Resultat aber nicht so stark wie im Jahr 2017, als sie für zwei Drittel der Investments verantwortlich zeichneten.“

Durch insgesamt fast 300 Transaktionen sei das durchschnittliche Volumen pro Deal von 35 Millionen Euro im Vorjahr auf 34 Millionen Euro gesunken.

In den bedeutenden Immobilienmärkten zeigt sich BNP Paribas zufolge ein heterogenes Bild. Über alle Standorte hinweg, liege das Investitionsvolumen mit 2,1 Milliarden Euro gut 19 Prozent unter dem Resultat aus dem Vorjahr. Dabei setzt sich Hamburg an die Spitze und erzielt mit fast 730 Millionen Euro und großem Abstand ein neues Rekordvolumen. Berlin folgt mit 684 Millionen Euro auf dem zweiten Platz, was zwar deutlich unter dem außergewöhnlich hohen Ergebnis aus dem Vorjahr liege, aber dennoch dem zweithöchsten jemals erzielten Volumen entspreche. Darüber hinaus legen die beiden Rheinmetropolen Köln (192 Millionen Euro) und Düsseldorf (185 Millionen Euro) gegenüber dem Vorjahr zu. In den übrigen Märkten wurden laut der Analyse unterdurchschnittliche Ergebnisse erzielt, was im Wesentlichen auf mangelndes Produkt in den zentralen Lagen zurückzuführen sei.

Breite Nachfrage in allen Größenklassen

Bei der Verteilung der Investments nach Größenklassen liegen die großvolumigen Deals ab 100 Millionen Euro an erster Position und erreichen einen Anteil von gut 47 Prozent. Darüber hinaus seien die Volumina in den Segmenten 10 bis 25 Millionen Euro und 25 bis 50 Millionen Euro nach BNP-Angaben bemerkenswert hoch. Mit jeweils mehr als 1,5 Milliarden Euro erreichten sie Werte in einer bislang nicht verzeichneten Größenordnung. Insgesamt legen absolut betrachtet alle Klassen gegenüber dem Vorjahr jeweils um elf bis 57 Prozent zu, was die breite Nachfrage in allen Segmenten unterstreiche.

Spezialfonds aktivste Käufergruppe

Das Ranking der Investoren werde von den Spezialfonds angeführt. Mit gut 30 Prozent des Investmentvolumens und auch den meisten Transaktionen seien sie erneut die mit Abstand aktivste Käufergruppe. Viele institutionelle Investoren nutzen entsprechende Fondsstrukturen, um ihr Kapital anzulegen, wodurch diese weiterhin an Bedeutung gewinnen. Darüber hinaus erzielten lediglich Investment/Asset Manager (15 Prozent) sowie Equity/Real Estate Funds (11 Prozent) zweistellige Anteile. Immobilien AGs/REITs liegen laut der Analyse mit etwa 10 Prozent jedoch nur knapp darunter. Daneben nutzen auch Projektentwickler mit gut acht Prozent die Gunst des Marktes und erzielen absolut betrachtet ein Rekordvolumen, so BNP Paribas in der Pressemitteilung.

Nachdem in den vergangenen zwei Jahren deutsche Investoren mehr Kapital investierten als ausländische Käufer, wurde 2021 wieder wesentlich mehr aus dem Ausland angelegt: Mit rund 6,3 Milliarden Euro sei es das zweithöchste Ergebnis nach 2017. Nordamerika setze sich dabei mit gut 26 Prozent vor das europäische Ausland mit knapp 23 Prozent. Aus beiden Regionen wurden damit jeweils neue Rekordwerte investiert. Die im Vorjahr kaum in Erscheinung getretenen Asiaten melden sich BNP Paribas zufolge mit gut 13 Prozent zurück. Insgesamt lägen deutsche Anleger mit rund 36 Prozent in der Verteilung vorn. Zwar investierten sie absolut weniger als in den beiden Vorjahren, erreichen aber immer noch ihren dritthöchsten Wert.

Preise ziehen weiter an

Das hohe Investmentvolumen unterstreiche die große Nachfrage nach Logistikimmobilien. Aufgrund des gleichzeitig begrenzten Angebots - insbesondere an Core-Objekten, geben die Netto-Spitzenrenditen seit vielen Jahren kontinuierlich nach. Wie schon im dritten Quartal ist die Rendite laut BNP auch zum Jahresende noch einmal gesunken und beträgt nunmehr drei Prozent in den Top-Märkten. Im Vergleich zum Jahresende 2020 hat sie damit insgesamt 35 Basispunkte verloren. Lediglich in Leipzig liegt sie mit 3,20 Prozent auf einem etwas höheren Niveau.

„Aus heutiger Sicht ist davon auszugehen, dass sich die hohe Nachfrage nach Logistikimmobilien weiterhin ungebrochen fortsetzen dürfte. Das Interesse an der Assetklasse nimmt sowohl von deutschen als auch ausländischen Investoren noch weiter zu, so dass auch für das Jahr 2022 wieder ein sehr hohes Transaktionsvolumen erwartet werden kann. Dabei könnte das Ergebnis allerdings durch ein nicht ausreichendes Angebot an attraktiven Anlagemöglichkeiten beschränkt werden. Ein weiterer Preisanstieg und damit das Sinken der Spitzenrendite unter die Drei-Prozent-Marke kann dabei nicht ausgeschlossen werden“, sagt Christopher Raabe.

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