Logistikimmobilien: Für Objekte mit einem Wert über 100 Millionen Euro finden sich kaum Investoren

Laut Savills gab es eine gewaltige Niveauverschiebung auf dem Investmentmarkt für Industrieimmobilien, sowohl beim Transaktionsvolumen als auch bei den Preisen. Die meisten Marktakteure hätten sich inzwischen auf das neue Umfeld eingestellt. Das schaffe die Basis dafür, dass Käufer und Verkäufer künftig wieder häufiger zueinander finden.

Das Transaktionsvolumen im Bereich Industrieimmobilien belief sich im 1. Quartal 2024 auf gut 1,5 Milliarden Euro und lag damit knapp über dem Quartalsdurchschnitt des vergangenen Jahres (circa 1,4 Milliarden Euro), ergab eine Analyse des weltweit tätigen Immobiliendienstleistungs-Unternehmens Savills. (Bild: AdobeStock, kebox)
Das Transaktionsvolumen im Bereich Industrieimmobilien belief sich im 1. Quartal 2024 auf gut 1,5 Milliarden Euro und lag damit knapp über dem Quartalsdurchschnitt des vergangenen Jahres (circa 1,4 Milliarden Euro), ergab eine Analyse des weltweit tätigen Immobiliendienstleistungs-Unternehmens Savills. (Bild: AdobeStock, kebox)
Gunnar Knüpffer

Der Investmentmarkt für Industrieimmobilien hat sich in den vergangenen Monaten nicht nur stabilisiert, sondern zeigt sogar erste Anzeichen einer Erholung. Das Transaktionsvolumen im 1. Quartal 2024 belief sich auf gut 1,5 Milliarden Euro und lag damit knapp über dem Quartalsdurchschnitt des vergangenen Jahres (circa 1,4 Milliarden Euro), ergab eine Analyse des weltweit tätigen Immobiliendienstleistungs-Unternehmens Savills. Auch die Spitzenrenditen für Logistikimmobilien dürften ihren Gipfel erreicht haben, nachdem sie in den zurückliegenden drei Monaten nur noch um zehn Basispunkte gestiegen sind und nun bei 4,4 Prozent notieren. 

Bertrand Ehm, Director Investment bei Savills, ordnet die aktuellen Entwicklungen wie folgt ein:

„Hinter uns liegt eine gewaltige Niveauverschiebung, sowohl beim Transaktionsvolumen als auch bei den Preisen. Das haben längst noch nicht alle Marktakteure komplett verdaut, aber die meisten haben sich inzwischen auf das neue Umfeld eingestellt. Das schafft zumindest die Basis dafür, dass Käufer und Verkäufer künftig wieder häufiger zueinander finden als in den vergangenen knapp zwei Jahren.“

Vor allem im Größensegment bis 50 Millionen Euro sind laut Savills viele Investoren wieder in den Ankaufsmodus zurückgekehrt. Volumina darüber bleiben relativ illiquide und „ab 100 Millionen Euro Objektvolumen gibt es nach wie vor praktisch keine Käufer mehr“, meint Ehm. Ein Blick auf die Transaktionen im 1. Quartal bestätige diese Einschätzung: Von zwei Ausnahmen abgesehen fanden alle der etwa vierzig von Savills registrierten Einzelobjektverkäufe im Größensegment bis 50 Millionen Euro statt. Im Portfoliosegment gab es immerhin drei Transaktionen im dreistelligen Millionen-Euro-Bereich statt und damit schon fast halb so viele wie im gesamten letzten Jahr.

Während nach Beobachtung von Savills mehr und mehr Käufer an den Markt zurückkehren oder neu einsteigen, dürfte in den kommenden Monaten auch das Angebot steigen. Denn obwohl der Logistik- und Industrieflächenmarkt insgesamt robust ist, hinterlassen das nun schon länger währende schwache konjunkturelle Umfeld und andere Herausforderungen, wie etwa die massiv gestiegenen Energiekosten, ihre Spuren. So war die Zahl der Insolvenzen nach Angaben des Statistischen Bundesamts bereits 2023 sowohl in der Lagerwirtschaft als auch im verarbeitenden Gewerbe überdurchschnittlich hoch und sie dürfte zunächst weiter steigen.

Das wird wahrscheinlich für mehr leerstehende Flächen sorgen, und nicht jede dieser Flächen wird sich angesichts des zuletzt deutlich rückläufigen Flächenumsatzes zügig vermieten lassen, ohne dass eine Modernisierung stattfindet.

„Zusammen mit dem ohnehin vorhandenen Druck auf der Kreditseite könnte die sich abschwächende Flächennachfrage dafür sorgen, dass mehr Objekte zum Verkauf angeboten werden – sei es von Eigennutzern oder von dritten Investoren, die ihre Portfolios bereinigen wollen oder Liquidität brauchen“, sagt Ehm.

Auch das enorme Mietwachstum der letzten Jahre dürfte sich abschwächen, zumal Grundstücks- und Baukosten – neben der hohen Flächennachfrage zwei wesentliche Treiber des Mietwachstums – inzwischen sinken.

Das steigende Angebot an verkäuflichen Objekten dürfte auf eine ebenfalls steigende Nachfrage treffen.

Panajotis Aspiotis, Managing Director und Chief Commercial Officer bei Savills in Deutschland, erläutert dazu: „Unsere Investorengespräche der letzten Monate haben gezeigt, dass im Grunde alle namhaften Investoren den Logistiksektor im Fokus haben. Von den großen gewerblichen Sektoren Büro, Einzelhandel und Industrie ist Letzterer bei den Investoren inzwischen die klare Nummer eins.“

Nicht nur auf den Wunschzetteln der Investoren stehen Industrieimmobilien ganz oben, sondern bezogen auf die letzten vier Quartale auch im Umsatz-Ranking der Nutzungsarten: Seit April 2023 wurden 6,4 Milliarden Euro in Industrieimmobilien investiert und damit mehr als in Einzelhandelsobjekte (5,6 Milliarden Euro) und Büros (4,5 Milliarden Euro). Angesichts der Nachfragepräferenzen der Investoren könnte es sein, dass Industrieimmobilien auch am Ende des Jahres ganz oben stehen – es wäre das erste Mal.