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Das Thema Logistik-Immobilien wird präsentiert von

Logistikimmobilien: Flächenumsatz im deutschen Markt sinkt

CBRE stellt für das erste Halbjahr 2019 mit rund drei Millionen Quadratmetern ein Minus von rund sechs Prozent fest.

Die Top-5-Märkte für Logistikimmobilien sind nach CBRE-Angaben von einem starken Nachfrageüberhang und Flächenmangel geprägt, der das Umsatzvolumen begrenzt. (Symbolbild; Foto: hacohob/AdobeStock)
Die Top-5-Märkte für Logistikimmobilien sind nach CBRE-Angaben von einem starken Nachfrageüberhang und Flächenmangel geprägt, der das Umsatzvolumen begrenzt. (Symbolbild; Foto: hacohob/AdobeStock)
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Matthias Pieringer

Auf dem deutschen Lager- und Logistikmarkt sind im ersten Halbjahr 2019 rund drei Millionen Quadratmeter Fläche (Mieter und Eigennutzer) umgesetzt worden. Zu diesem Ergebnis kommt der Immobiliendienstleister CBRE in einer aktuellen Analyse. Verglichen mit dem ersten Halbjahr 2018 sei damit ein Rückgang um rund sechs Prozent zu verzeichnen, wie CBRE kürzlich in Frankfurt der Presse mitteilte. Verglichen mit den ersten Halbjahren der fünf vergangenen Jahre liege, so der Immobiliendienstleister, das aktuelle Ergebnis ein Prozent über dem Durchschnitt.

„Im ersten Halbjahr konnten wir in den Top-5-Märkten außer Berlin einen Rückgang des Umsatzvolumens am Logistikimmobilienmarkt beobachten. Die anderen Märkte sind hingegen in etwa stabil geblieben“, sagte Rainer Koepke, Head of Industrial & Logistics bei CBRE in Deutschland.

Nachfrageüberhang und Flächenmangel

Die Top-5-Märkte sind nach Unternehmensangaben von einem starken Nachfrageüberhang und Flächenmangel geprägt, der das Umsatzvolumen begrenzt – gleiches gelte für Bayern, Baden-Württemberg, große Teile der Rhein-Main-Region und zunehmend auch für größere Regionen von Nordrhein-Westfalen. In den anderen Märkten, beispielsweise in Erfurt, Magdeburg und Leipzig/Halle gibt es CBRE zufolge hingegen noch verfügbare Flächen und Grundstücke, die beispielsweise wie in Erfurt auch noch Entwicklungen von Big-Boxes mit 100.000 Quadratmetern Lagerfläche erlauben.

Flächen im Berliner Umland verfügbar

Die Notwendigkeit nach einer differenzierten Betrachtung gilt nach Aussagen des Immobilienentwicklers besonders für Berlin. Das dortige Umsatzwachstum von mehr als hundert Prozent auf 265.000 Quadratmeter im ersten Halbjahr zeige, „dass es im Marktgebiet ausreichende, zur Nutzung verfügbare, Flächen gibt – diese beschränken sich jedoch auf das Umland, im Stadtgebiet selbst sind praktisch keine geeigneten Flächen verfügbar“, so CBRE. Alle anderen der Top-5-Märkte (neben Berlin sind dies Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München) verzeichneten deutliche Umsatzrückgänge – von minus 23 Prozent in Frankfurt bis hin zu minus 59 Prozent in Düsseldorf.

Großabschlüsse in Neubauten

Der Flächenmangel wirkt sich nach CBRE-Angaben auch auf die Großabschlüsse aus – im ersten Halbjahr 2018 gab es demnach in der Größenklasse ab 50.000 Quadratmetern insgesamt acht Abschlüsse – im ersten Halbjahr 2019 hingegen nur sechs.  Sämtliche dieser sechs Abschlüsse sowie auch die zwei nächstgrößeren fanden in Neubauten statt. Insgesamt liegt der Neubauanteil laut dem Immobiliendienstleister bei 65 Prozent – knapp zehn Prozentpunkte über dem Vorjahreszeitraum. „Diese Entwicklung verdeutlicht das knappe Angebot an geeigneten Bestandsflächen“, sagte Koepke. Der Anteil von Eigennutzern und Mietern war bei den Top-10-Deals hingegen ausgeglichen. Im Gesamtmarkt betrug der Anteil der Eigennutzer 32 Prozent – und befand sich damit CBRE zufolge auf dem Niveau des ersten Halbjahres 2018.

Ruhrgebiet und Hannover sehr dynamisch

Neben den Entwicklungen in den Top-5-Städten sind gemäß den Aussagen des Immobiliendienstleisters im ersten Halbjahr speziell zwei der Nebenzentren hervorzuheben: So sei das Ruhrgebiet mit 347.000 Quadratmetern nicht nur der umsatzstärkste Logistikmarkt gewesen, es habe zudem mit 87 Prozent auch ein deutliches Wachstum verzeichnet. Auch in Hannover entwickelte sich der Logistikimmobilienmarkt mit einem Plus von 153 Prozent auf 173.000 Quadratmeter äußerst dynamisch, so CBRE.

Berlin sticht bei Mietsteigerungen hervor

 „Durch die enge Angebotslage in den Top-Clustern steigen dort bei Bestandsflächen und spekulativ errichteten Objekten die Mieten weiter leicht an“, sagte Koepke. „In Gebieten mit hoher Verfügbarkeit von Flächen hingegen sorgen der Wettbewerb um die Mieter und die niedrigen Renditen für stabile Mietniveaus.“ Während die Spitzenmieten in den Top-5-Märkten CBRE zufolge durchschnittlich um gut fünf Prozent stiegen, sticht Berlin mit einem Anstieg um gut 20 Prozent hervor. Mit 5,80 Euro pro Quadratmeter, die in Berlin in Top-Lagen im Stadtgebiet aufgerufen werden, liegt das Niveau nach Angaben des Immobiliendienstleisters dort jedoch noch immer unter dem durchschnittlichen Top-5-Niveau von 6,24 Euro pro Quadratmeter.

„Wir rechnen mit weiteren Unsicherheiten bei der konjunkturellen Entwicklung, die sich mittelfristig angesichts der langen Vorlaufzeiten für Neubauten, die rund zwei Drittel Prozent der Flächenumsätze ausmachen, in Richtung temporärer Schwächephasen entwickeln kann“, sagte Koepke. „Langfristig sind die Trends zu E-Commerce und auch die Umstellung der Autoindustrie auf Elektroautos und die daraus entstehende Lagernachfrage seitens der Hersteller und Zulieferer als zusätzliche größere Flächenbedarfe absehbar.“

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