Logistikimmobilien: Erster Markt in Deutschland verzeichnet sinkende Logistikspitzenmiete

Sämtliche Märkte, in denen die Spitzenmiete im zweiten Quartal 2024 im Vergleich zum Jahresstart zugelegt hat, befinden sich laut JLL in Ostdeutschland. In einer deutschen Hansestadt im Nordwesten hingegen ging die Spitzenmiete zurück.

JLL hat analysiert, wie sich die Logistikspitzenmieten in Deutschland entwickelt haben. (Foto: industrieblick/stock.adobe.com)
JLL hat analysiert, wie sich die Logistikspitzenmieten in Deutschland entwickelt haben. (Foto: industrieblick/stock.adobe.com)
Matthias Pieringer

Schon in den vergangenen Quartalen hat das Wachstum der Spitzenmieten auf dem deutschen Markt für Lager- und Logistikflächen allmählich an Dynamik verloren. Im zweiten Quartal 2024 hat sich diese Entwicklung nun verstärkt: Einen Anstieg der Spitzenmiete im Vergleich zum Vorquartal habe man nur noch auf vier von 19 betrachteten Märkten, auf denen Flächen von mehr als 5.000 Quadratmeter berücksichtigt werden, registriert. Dies teilte das Gewerbeimmobilien- und Investmentmanagementunternehmen JLL in Frankfurt am 8. Juli der Presse mit.

In 14 Regionen stagnierte demnach die Spitzenmiete, während sie in Bremen sogar sank: Bis zu 5,85 Euro/m² und damit jeweils vier Prozent weniger als im Vor- und im Vorjahresquartal werden in der Hansestadt erzielt. „Bremen hatte zuletzt mit verschiedenen Entwicklungen zu kämpfen, die in einem Nachfragerückgang, insbesondere bei großen Flächen, mündeten“, sagte Sarina Schekahn, Head of Industrial & Logistics Agency JLL Germany.

Schekahn weiter: „Die gedämpfte Konsumlaune sorgt unter anderem flächendeckend für Absatzeinbrüche im E-Commerce, zudem hat der Automobilhersteller Mercedes-Benz die Produktion in seinem Werk in Bremen gedrosselt. Beides sorgt unter anderem für einen geringeren Umschlag von Gütern in den Bremer Häfen und für eine geringere Logistiknachfrage. Zwar lässt sich diese mit einer geringeren Spitzenmiete nicht wiederherstellen, im richtigen Moment kann sie aber zumindest für einen entscheidenden Wettbewerbsvorteil sorgen.“

„Zunächst vor allem C-Lagen mit erheblichem Leerstand“

Schekahn betonte, dass es nicht bei Bremen allein bleiben müsse: „Es besteht ein potenzielles Risiko, dass wir im laufenden Jahr weitere Rückgänge von Spitzenmieten sehen werden. Gefährdet sind zunächst vor allem C-Lagen mit erheblichem Leerstand, je nach Entwicklung der Nachfrage kann es aber auch andere Märkte treffen.“ Schließlich sei die Auswirkung der angespannten makroökonomischen Situation deutschlandweit zu spüren. „Gerade Automotive steht vor zahlreichen Herausforderungen: Der Absatz von Elektroautos deutscher Hersteller schwächelt, während günstige, asiatische E-Autos den Markt schwemmen. Das sorgt für Unwägbarkeiten bei Antriebsstrategien und führt zu Unsicherheiten bei Immobilienentscheidungen.“

Größter Anstieg in Dresden

Sämtliche Märkte, in denen die Spitzenmiete im zweiten Quartal 2024 im Vergleich zum Jahresstart zugelegt hat, liegen JLL zufolge in Ostdeutschland. Das größte Wachstum wurde mit fünf Prozent auf 6,30 Euro/m² in Dresden erzielt, wo den Angaben zufolge eine zunehmende Nachfrage auf ein kaum steigendes Flächenangebot trifft. Berlin schaffte es im zweiten Quartal mit plus drei Prozent auf eine Spitzenmiete von 8,50 Euro/m², gefolgt von Erfurt (5,40 Euro/m²) und Magdeburg (5,30 Euro/m²) mit jeweils zwei Prozent Zuwachs.

Andere Bilanz im Jahresvergleich

Hingegen verzeichnet die Bilanz im Jahresvergleich ein Wachstum auf 15 Märkten: Mit einem Plus von 19 Prozent erzielte Duisburg (8,00 Euro/m²) den größten Zuwachs. Den zweiten Platz teilen sich mit jeweils 13 Prozent Köln, Berlin (beide 8,50 Euro/m²) und Leipzig/Halle (6,20 Euro/m²). Ebenfalls zugelegt haben Dresden (plus elf Prozent; 6,30 Euro/m²) und Magdeburg (plus zehn Prozent; 5,30 Euro/m²). Die laut JLL mit Abstand höchste Spitzenmiete wird nach wie vor in München mit 10,70 Euro/m² erzielt. Die nächstteuren Märkte sind Düsseldorf (9,00 Euro/m²) und Stuttgart (8,75 Euro/m²). Nicht weit dahinter rangieren Köln, Hamburg und Berlin mit jeweils 8,50 Euro/m².

Wie stark die Spitzenmieten gestiegen sind, zeigt JLL zufolge der Blick auf die vergangenen fünf Jahre: Zwischen 24 Prozent (Hannover/Braunschweig) und 67 Prozent (Düsseldorf, Köln und Essen) betrug der Anstieg und lag in zehn Märkten bei mehr als 50 Prozent. „Unter den aktuellen wirtschaftlichen Bedingungen sorgt das Mietniveau bei einigen Nutzern für Herausforderungen“, so Schekahn. „Entscheidungen werden hinausgezögert. Nutzer, die zurzeit Flächen angemietet haben, die sie nicht in vollem Umfang benötigen, akzeptieren diesen kostenintensiven Umstand, solange er sich gegenüber einer Neuanmietung zuzüglich hoher Umzugskosten rechnet oder die Flächen durch Untervermietung kapitalisiert werden können.“