Logistikimmobilien: Eine stark gefragte Assetklasse

LIP Invest hat seinen Logistikimmobilien-Marktbericht fürs vierte Quartal 2021 veröffentlicht und gibt auch einen Ausblick auf die Entwicklung in Deutschland im Jahr 2022.

LIP Invest, Anbieter von Immobilien-Spezialfonds für institutionelle Investoren in der Assetklasse Logistikimmobilien Deutschland, hat seinen neuen Marktbericht vorgelegt, hier ein Blick auf ein mit Fotovoltaik ausgestattetes Objekt in Frontenhausen in Niederbayern. (Foto: LIP Invest)
LIP Invest, Anbieter von Immobilien-Spezialfonds für institutionelle Investoren in der Assetklasse Logistikimmobilien Deutschland, hat seinen neuen Marktbericht vorgelegt, hier ein Blick auf ein mit Fotovoltaik ausgestattetes Objekt in Frontenhausen in Niederbayern. (Foto: LIP Invest)
Matthias Pieringer

Das dynamische Geschehen am deutschen Logistikimmobilienmarkt hat sich auch Ende 2021 weder von Flächenknappheit noch Übernachfrage bremsen lassen. „Einige Anlegergruppen sind bereit, rekordverdächtige Preise zu zahlen. Hoher Anlagedruck führt viele Investoren in die Assetklasse Logistikimmobilien“, sagte Natalie Weber, Prokuristin und Head of Fund Management bei LIP Invest, vor Kurzem anlässlich der Veröffentlichung des Marktberichts „LIP UP TO DATE – Logistikimmobilien Deutschland“ für das vierte Quartal 2021. „Die große Bedeutung der Logistik als Schnittstelle zwischen Produktion, Handel und Konsument haben immer mehr Anleger für sich entdeckt – die als sicherer Hafen angesehene Assetklasse mit ihren positiven Zukunftsaussichten ist kein Geheimnis mehr.“

Allerdings führte der Nachfrageüberhang „unter dem Deckmantel ‚Logistikimmobilie‘ zu immer mehr Investitionen in Gewerbe- und Industrieimmobilien“, so Weber. „Eine Verwässerung der Assetklasse ist daher nicht länger auszuschließen. Das wird sich jedoch im Falle einer Nachvermietung oder beim Verkauf voraussichtlich negativ auswirken. Diesem Aspekt sollte beim Ankauf besondere Aufmerksamkeit geschenkt werden.“

Neuer Rekord beim Transaktionsvolumen

Das Transaktionsvolumen hat dem Marktbericht zufolge mit zehn Milliarden Euro die bisherige Bestmarke aus 2017 übertroffen. Zu diesem Spitzenwert trug das vierte Quartal mit 3,8 Milliarden Euro bei. Das Jahresresultat fußt laut LIP Invest, dem Anbieter von Immobilien-Spezialfonds für institutionelle Investoren in der Assetklasse Logistikimmobilien Deutschland, zum Großteil auf Einzeldeals, wie dem Verkauf einer Logistikimmobilie in Bönen bei Dortmund für 118 Millionen Euro.

Die signifikante Nachfrage nach Logistikimmobilien zieht, wie der Marktbericht feststellt, indes einen erhöhten Druck auf die Renditen nach sich. „Nachdem im dritten Quartal bereits die Renditen für Bestandsimmobilien spürbar gesunken sind, rutschte die Bruttoanfangsrendite für Neubauten im Schlussquartal auf 3,30 Prozent“, hieß es.

LIP analysiert stetig die Entwicklungen am deutschen Logistikimmobilienmarkt. Hierzu gehört es unter anderem die Angebotssituation zu beobachten. Im vierten Quartal 2021 wurden LIP Objekte mit einem Volumen von rund 965 Millionen Euro zum Kauf angeboten: Logistikdienstleister waren die überwiegende Nutzergruppe der am Markt verfügbaren Logistikimmobilien. Handel und Industrie sind bei den verbleibenden Anteilen gleich stark vertreten. Fast die Hälfte der angebotenen Objekte wies LIP zufolge ein Alter zwischen zehn bis 25 Jahren auf.

Eigennutzer und Neubau

Dem gegenüber steht nach LIP-Angaben die gleichbleibend hohe Neubautätigkeit: Von den rund 5,3 Millionen Quadratmetern neu errichteter Logistikimmobilien im Gesamtjahr 2021 seien allein 1,5 Millionen Quadratmeter im vierten Quartal begonnen worden. „Da – je nach Region – nicht mit einer Entspannung der Angebotssituation zu rechnen ist, nehmen Eigennutzer vermehrt selbst den Neubau in Angriff“, teilte LIP mit.

Flächenumsatz 2021 bei 8,2 Millionen Quadratmeter

Der hohe Flächenumsatz von 2,4 Millionen Quadratmetern im vierten Quartal geht laut dem Marktbericht zu einem Großteil auf Neubauten zurück. Vertragsabschlüsse fanden im vierten Quartal LIP zufolge mehrheitlich für Objekte in der Größenordnung von 10.000 bis 20.000 Quadratmeter statt. 2021 wurden insgesamt 8,2 Millionen Quadratmeter vermietet oder neu gebaut.

 

Ausblick: „Die hohe Nachfrage wird auch 2022 anhalten“

„Die hohe Nachfrage nach Logistikimmobilien wird auch 2022 anhalten. Gleichwohl sehen sich Investoren seit Jahresbeginn mit höheren Zinsen konfrontiert und können nicht wie im bisherigen Maße vom Leverage-Effekt profitieren. Zudem sind die Kriegsfolgen mit den daraus resultierenden Marktauswirkungen derzeit schwer einschätzbar. LIP rechnet im Jahresverlauf 2022 deshalb eher mit stagnierenden bis leicht steigenden Renditen“, ließen die Logistikimmobilien-Spezialisten verlauten.

2022 wird LIP Invest zufolge außerdem ganz im Zeichen von ESG stehen und den Immobilienmarkt zu weiteren Maßnahmen verpflichten. „Einige Bundesländer verfolgen beispielsweise eine Fotovoltaikpflicht für Gewerbeimmobilien. Die Dächer von Logistikimmobilien bieten aufgrund ihrer Fläche ein hohes Potenzial für die Installation von Fotovoltaikanlagen. Auf diese Weise kann einerseits eine weitere Flächenversiegelung reduziert und andererseits der CO2-Fußabdruck von Logistikimmobilien verbessert werden“, hieß es seitens LIP Invest. „Mit der direkten Weitergabe des grünen Stroms profitieren ebenso die Mieter der Objekte. Grundvoraussetzung für Fotovoltaikanlagen ist eine ausreichende Dachlast.“

LIP Invest habe in Kooperation mit Avantag Energy kürzlich ihre Partnerfirma AvanLog Solar gegründet. Diese werde sukzessive die Dachflächen der Objekte aller LIP-Logistikfonds mit Solarmodulen ausstatten – eine Fläche von insgesamt 320.000 Quadratmetern, so das Unternehmen.

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