Logistikimmobilien: Ein Jahr der Superlative

Der Markt für Logistikimmobilien hat ein sehr starkes Jahr 2017 hinter sich. Davon berichten die Immobilienmakler und -beratungsunternehmen CBRE, Colliers und JLL, die gleichzeitig ihre Marktzahlen für 2017 präsentierten. Demnach hat der deutsche Logistikimmobilienmarkt mit einem Transaktionsvolumen zwischen 8,3 und 8,7 Milliarden Euro im Jahr 2017 nicht nur einen neuen Rekord aufgestellt, sondern verdoppelte sich fast gegenüber dem Vorjahr. Dabei war 2016 das bis dahin stärkste Jahr. Die Zahlen gehen aufgrund leicht unterschiedlicher Methodik bei den Firmen auseinander. Colliers gibt ein Volumen von 8,7 Milliarden Euro für das vergangene Jahr an, dies entspricht einer Steigerung von 89 Prozent gegenüber dem Vorjahreswert von 4,6 Milliarden. CBRE zufolge lag das Transaktionsvolumen 2017 bei 8,3 Milliarden Euro (plus 86 gegenüber dem Vorjahreswert von 4,4 Milliarden). JLL gibt für 2017 die Zahl 8,7 Milliarden Euro an, was ein Plus von 84 Prozent gegenüber 4,7 Milliarden aus dem Jahr 2016 bedeutet. Doch der Aufschwung hat auch Schattenseiten.

Große Nachfrage hat auch Kehrseiten

So beobachteten alle drei Firmen sinkende Renditen. CBRE zufolge sanken die Nettoanfangsrenditen um 0,1 Prozent auf 4,4 Prozent. JLL beobachtete die durchschnittliche Spitzenrendite in den sieben Top-Märkten Deutschlands (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München, Stuttgart). Sie sanken von 5,0 Prozent auf 4,5 Prozent. Die Immobilienspezialisten führen das auf die sehr starke Nachfrage zurück, die das Angebot nicht befriedigen kann. Die Renditen bleiben dennoch attraktiv. „Die erzielbaren Spitzenrenditen hierzulande werden dabei trotz dieser Renditekompression weiterhin dafür sorgen, dass sich vor allem internationale institutionelle Immobilieninvestoren dem deutschen Logistikinvestmentmarkt verstärkt zuwenden“, sagt sagt Kai Oulds, Head of Logistics Investment bei CBRE in Deutschland. Internationale Investoren spielten auch beim Superlativjahr 2017 eine wichtige Rolle.

Asiatische Investoren auf dem Vormarsch

Ein großer Teil des Wachstums ist auf fünf Mega-Deals zurückzuführen. Dabei kauften vor allem asiatische Investoren ein. Nach Auskunft von JLL ergaben diese Abschlüsse im Wert von circa 4,57 Milliarden Euro mehr als die Hälfte des Transaktionsvolumens von 2017. Und diese Deals schlossen allesamt ausländische Firmen untereinander ab.

In der Zusammenfassung von JLL handelt es sich um diese fünf Mega-Transaktionen:

• die China Investment Corporation kaufte das Logicor Portfolio von Blackstone
• Blackstone und M7 kauften das Hansteen- Deutschlandportfolio
• chinesische Asset/Fonds Manager erwarben das Gazeley-Portfolio von Brookfield
• AXA Investment Managers kaufte das Gramercy-Portfolio
• Frasers Centrepoint Ltd aus Singapur erwarb das Geneba-Portfolio

Bemerkenswert ist auch, dass diese Transaktionen laut JLL die fünf größten jemals registrierten Logistik-Abschlüsse in Deutschland sind.

Deutschland gilt als attraktives Land für Investitionen

Der Anteil ausländischer Investoren erreichte JLL zufolge 72 Prozent. Der Fünfjahresschnitt weise eine ausländische Beteiligung von 52 Prozent aus, gegenüber 37 Prozent im Jahr 2016. „Der Logistikinvestmentmarkt war 2017 sehr stark durch ausländisches Kapital geprägt, auch durch neue Player, vorwiegend mit asiatischem Hintergrund“, sagt Willi Weis, Head of Industrial Investment JLL Germany. Und er ergänzt: „Dass ausländische Player mit einem fast ebenso großen Anteil auch die Verkäuferseite dominieren, macht deutlich, dass sie keine ausgesprochen langen Bestandshalter sind, sondern auf Gewinnmitnahmen setzen.“

Peter Kunz, Head of Industrial & Logistics bei Colliers International sagt dazu: „Der Run auf Logistikimmobilien steht in Verbindung mit dem Boom im Onlinehandel. Hinzu kommt das große Interesse aus dem Ausland, insbesondere aus dem asiatischen Raum, das sich 2017 besonders deutlich zeigte. Ausländische Investoren sind auf der Suche nach attraktiven Anlagemöglichkeiten in einem wirtschaftlich stabilen Umfeld und demnach bereit, mehr dafür auszugeben. In 2017 hat das unter anderem für einen erhöhten Wettbewerb gesorgt, der die Kaufpreise deutlich nach oben drückte.“ Investoren ziehe die hohe wirtschaftliche Stabilität nach Deutschland.

Für das kommende Jahr erwarten alle drei Immobilienspezialisten einen regen Markt für Logistikimmobilien.