Logistikimmobilien: Deutsche Top-Standorte mit deutlich weniger Flächenumsatz

Flächenumsatz schrumpft einer Realogis-Analyse zufolge im ersten Halbjahr 2023 um 52 Prozent.

Der Flächenumsatz ist an fast allen Top-Standorten in Deutschland stark zurückgegangen. (Symbolbild: Apfelweile/Fotolia)
Der Flächenumsatz ist an fast allen Top-Standorten in Deutschland stark zurückgegangen. (Symbolbild: Apfelweile/Fotolia)
Sandra Lehmann

Der Flächenumsatz in Logistik- und Industrieimmobilien zur Miete oder Eigennutzung der 8-Top-Standorte in Deutschland hat sich gegenüber dem Vorjahreszeitraum halbiert. Das geht aus einer Analyse des auf Industrie- und Logistikimmobilien spezialisierten Beratungshauses Realogis hervor. Demnach lag der von allen Marktteilnehmern erzielte Umsatz im ersten Halbjahr 2023 bei rund 961.000 Quadratmetern (H1 2022: zwei Millionen Quadratmeter, minus 52 Prozent).

Der Rückgang des Flächenumsatzes von Logistik- und Industrieimmobilien an den deutschen acht Top-Standorten in den ersten sechs Monaten 2023 stellt den niedrigsten Wert der Aufzeichnungen von Realogis seit 2017 dar. Allerdings dürfe nicht vergessen werden, dass der Vorjahresvergleichszeitraum das bisher stärkste Halbjahr der Analysen repräsentiert. Außergewöhnlich hohe Großabschlüsse, wie im Vorjahreszeitraum im Bereich Industrie und Produktion durch Tesla, blieben in den ersten Monaten des Jahres 2023 hingegen aus.

Der Durchschnitt der vergangenen fünf ersten Halbjahre lag bei rund 1,5 Millionen Quadratmeter und wurde im ersten Halbjahr 2023 um deutliche 35,3 Prozent verfehlt. Für die Hälfte der acht Top-Märkte – das heißt die Metropolregionen Frankfurt, Berlin, das Ruhrgebiet und Stuttgart – sind die aktuellen Halbjahreswerte die niedrigsten Flächenumsätze seit dem ersten Halbjahr 2017.

Unter den vier verbleibenden Top-Märkten konnten nur Düsseldorf und München einen Zuwachs des Flächenumsatzes im Vergleich zum Vorjahreszeitraum verzeichnen:

  • Berlin: -85,5 Prozent auf 114.100 Quadratmeter, kommend von 785.300 Quadratmeter
  • Ruhrgebiet: -65,1 Prozent auf 92.330 Quadratmeter, kommend von 264.200 Quadratmeter
  • Stuttgart: -63,5 Prozent auf 55.800 Quadratmeter, kommend von 153.000 Quadratmeter
  • Köln: -44 Prozent auf 72.400 Quadratmeter, kommend von 129.200 Quadratmeter
  • Frankfurt: -23,9 Prozent auf 139.100 Quadratmeter, kommend von 182.900 Quadratmeter
  • Hamburg: -12 Prozent auf 220.000 Quadratmeter, kommend von 250.000 Quadratmeter
  • Düsseldorf: +8,6 Prozent auf 137.000 Quadratmeter, kommend von 126.100 Quadratmeter
  • München: +17 Prozent auf 130.000 Quadratmeter, kommend von 111.100 Quadratmeter

Hamburg (22,9 Prozent), Frankfurt (14,5 Prozent) und Düsseldorf (14,3 Prozent) wiesen im abgelaufenen Halbjahr den höchsten Anteil am gesamten Flächenumsatz des Halbjahres auf. Im Vorjahreszeitraum war Hamburg noch drittplatziert, Frankfurt auf Rang vier und Düsseldorf auf dem vorletzten Rang. Bezogen auf die jeweiligen Fünfjahresdurchschnitte der ersten Halbjahre liegen nur Düsseldorf, München und Hamburg oberhalb. Für fünf der 8-Top-Märkte ist das abgelaufene Halbjahr somit nicht nur ein rückläufiges im Zuge eines starken Vorjahreshalbjahres, sondern auch in der Betrachtung über einen längeren Zeitraum deutlich unterdurchschnittlich, so Realogis in dem Bericht.

  • Düsseldorf: 11 Prozent über dem Schnitt in Höhe von 123.874 Quadratmeter
  • München: 9 Prozent über dem Schnitt in Höhe von 119.400 Quadratmeter
  • Hamburg: 2 Prozent über dem Schnitt in Höhe von 215.660 Quadratmeter
  • Köln: -33 Prozent unter dem Schnitt in Höhe von 107.271 Quadratmeter
  • Frankfurt: -41 Prozent unter dem Schnitt in Höhe von 234.304 Quadratmeter
  • Stuttgart: -45 Prozent unter dem Schnitt in Höhe von 102.360 Quadratmeter
  • Ruhrgebiet: -65 Prozent unter dem Schnitt in Höhe von 260.361 Quadratmeter
  • Berlin: -65 Prozent unter dem Schnitt in Höhe von 322.060 Quadratmeter

Gewerbeparks vorne

„Im Gegensatz zum Vorjahreshalbjahr sind zwischen Januar und Juni 2023 nicht mehr die Big-Boxes taktgebend, sondern Anmietungen in Gewerbeparks mit 367.131 Quadratmeter beziehungsweise 38,2 Prozent“, erklärt Nicolas Werner, Geschäftsführer der Realogis Immobilien München GmbH.

Kommend von 268.000 Quadratmeter beziehungsweise 13,4 Prozent konnten Gewerbeparks ihre Bedeutung deutlich ausbauen (+99.131 Quadratmeter beziehungsweise +37 Prozent). Big-Boxes sind zweitplatziert und kommen auf 332,366 Quadratmeter beziehungsweise 34,6 Prozent, kommend von 874.600 Quadratmeter geben sie um fast zwei Drittel nach, beziehungsweise 542.234 Quadratmeter. Auch die aktuell drittplatzierten Flächenanmietungen in sonstigen Objekten verzeichnen mit einem Minus in Höhe von 597.967 Quadratmeter (-69,6 Prozent) einen deutlichen Rückgang, kommend von 859.200 Quadratmeter auf aktuell 261.233 Quadratmeter.

Führende Branche der Top 8 im abgelaufenen Halbjahr ist weiterhin Logistik/Spedition mit 317.485 Quadratmeter beziehungsweise 33 Prozent (H1 2022: 777.000 Quadratmeter beziehungsweise 38,8 Prozent), die von allen am deutlichsten an anteiliger Bedeutung (-5,8 Prozentpunkte) eingebüßt hat und auch absolut ein Delta von knapp 460.000 Quadratmeter vorweist (-59,1 Prozent). 13 der 35 Top-Abschlüsse in den acht deutschen Metropolregionen trugen 56,3 Prozent des Branchen-Flächenumsatzes bei.

Große Flächen sorgen für Umsatz

Großflächen ab 10.001 Quadratmeter trugen in der Betrachtung aller Top-8-Märkten insgesamt mit 332.527 Quadratmeter beziehungsweise 34,6 Prozent den größten Flächenumsatz aller Größenkategorien bei. Somit geht rund ein Drittel des gesamten Flächenumsatzes im abgelaufenen Halbjahr an den Top 8 auf Großflächenvermietungen zurück. Größere bis Großflächen zwischen 5.001 und 10.000 Quadratmeter vereinten mit 234.516 Quadratmeter beziehungsweise 24,4 Prozent ein Viertel des Flächenumsatzes der Top 8 und sind zweitplatziert.

„Damit sind im abgelaufenen Halbjahr in der Betrachtung aller Top-8-Flächen die beiden größten Kategorien ab 5.001 Quadratmeter für insgesamt 59 Prozent beziehungsweise 567.043 Quadratmeter des Flächenumsatzes verantwortlich“, sagt Jörg Lojewski, Geschäftsführer der Realogis Immobilien Hamburg GmbH.

Laut des aktuellen Realogis Marktreports ist die Entwicklung der Spitzenmiete in allen Top-8-Märkten weiter dynamisch und es wurden durchgehend steigende Spitzenmietpreise verzeichnet. Weiterhin erstplatziert nach Spitzenmiete ist München mit einem neuen Höchstwert, der mit 9,75 Euro/m² nahe der Zehn-Euro-Marke rangiert, kommend von 9,00 Euro/m². Ebenfalls weiterhin auf demselben Rang ist Berlin. Mit 9,00 Euro/m² rangiert der Markt innerhalb der Top 8 auf Rang zwei, kommend von 7,90 Euro/m². Drittplatziert ist Düsseldorf mit 8,50 Euro/m², kommend von Rang sechs mit 7,25 Euro/m². Zusammen mit Düsseldorf auf dem vierten Rang ist auch der NRW-Markt Köln mit ebenfalls 8,50 Euro/m², kommend von 6,85 Euro/m². Mit geringem Abstand folgen Stuttgart mit 8,40 Euro/m² (H1 2022: 7,30 Euro/m²), Hamburg mit 8,00 €/m² (H1 2022: 7,50 Euro/m²), Frankfurt mit 7,60 Euro/m² (H1 2022: 7,30 €/m²) und das Ruhrgebiet mit 7,50 Euro/m² auf (H1 2022: 5,65 Euro/m²).

„In fünf von acht Märkten waren die Mietpreissteigerungen zweistellig, in den anderen drei einstellig“, so Bülent Alemdag, Geschäftsführer der Realogis Immobilien Düsseldorf GmbH.

Den deutlichsten Preissprung verzeichnet das Ruhrgebiet mit einem Zuwachs von 32,7 Prozent. Es folgen im zweistelligen Bereich die NRW-Märkte Köln (+24,1 Prozent) und Düsseldorf (+17,2 Prozent), gefolgt von Stuttgart (+15,1 Prozent) und Berlin (+13,9 Prozent). Einstellig zulegen konnten München (+8,3 Prozent), Hamburg (+6,7 Prozent) und Frankfurt (+4,1 Prozent).