Logistikimmobilien: Deutsche Spitzenmieten steigen um 20 Cent pro Quadratmeter

In 70 Prozent der von Garbe Research untersuchten europäischen Märkte für Logistikimmobilien gab es seit dem Ende des zweiten Halbjahres 2021 einen deutlichen Anstieg der Mietpreise.

Die aktuelle Garbe Pyramid Map zeigt, dass die Mieten von Logistikimmobilien seit dem Ende des zweiten Halbjahres 2021 in 90 Prozent der deutschen Teilmärkte gestiegen sind. (Bild: AdobeStock, gluschenkoart)
Die aktuelle Garbe Pyramid Map zeigt, dass die Mieten von Logistikimmobilien seit dem Ende des zweiten Halbjahres 2021 in 90 Prozent der deutschen Teilmärkte gestiegen sind. (Bild: AdobeStock, gluschenkoart)
Gunnar Knüpffer

Die Nachfrage nach Logistikimmobilien in Europa hält weiterhin an und lässt die Mietpreise signifikant steigen. Diese Entwicklung wird im Neubaubereich zudem durch gestiegene Bau- und Finanzierungskosten forciert. Zu diesen Erkenntnissen kommt Garbe Research in seiner aktuellen Garbe Pyramid Map zum ersten Halbjahr 2022, eine Renditen- und Mietenkarte für die 122 wichtigsten europäischen Teilmärkte für Logistikimmobilien in 23 Ländern.

Insgesamt verzeichneten 70 Prozent der untersuchten europäischen Märkte seit dem Ende des zweiten Halbjahres 2021 einen deutlichen Anstieg und bei 30 Prozent der Märkte gab es keine Veränderung der Mietpreise. Bemerkenswert dabei: In keiner Region sanken die Mietpreise.

Insbesondere in Manchester (0,8 Euro/Quadratmeter/Monat), Newcastle (0,7 Euro/ Quadratmeter /Monat), London-Heathrow, Köln und Prag (0,6 Euro/ Quadratmeter /Monat) sind die Mietanstiege im ersten Halbjahr 2022 besonders stark.

„Seit dem Ende des zweiten Halbjahres 2021 sind die Mieten in den 122 betrachteten europäischen Logistikregionen um durchschnittlich 20 Cent/ Quadratmeter gestiegen“, sagt Tobias Kassner, Leiter Research und Mitglied der Geschäftsleitung bei Garbe.

Flächenmangel führt zu steigenden Mietpreisen

In Deutschland stiegen die Mieten seit dem Ende des zweiten Halbjahres 2021 sogar in 90 Prozent der 29 deutschen Teilmärkte. Bei zehn Prozent der Märkte gab es keine Veränderung. Deutliche Anstiege sind in Köln (0,6 Euro/ Quadratmeter /Monat), Berlin, Duisburg, Dortmund, München (0,5 Euro/ Quadratmeter /Monat), Hamburg, Kassel und Düsseldorf (0,4 Euro/ Quadratmeter /Monat) zu verzeichnen.

„In Deutschland forciert der anhaltende Flächenmangel und die weiterhin hohe Nachfrage das Mietpreiswachstum immens“, sagt Kassner. „Die durchschnittliche Spitzenmiete ist in Deutschland seit Ende des zweiten Halbjahres um 20 Cent/Quadratmeter/Monat gestiegen, in den sieben Top-Märkten sogar um 40 Cent/ Quadratmeter /Monat.“

Vor allem das Brot-und-Butter-Geschäft hat der Garbe Pyramid Map zufolge eine hohe Flächennachfrage generiert, die durch weitere Potenziale aus den Bereichen Inshoring (Verlagerung von Standorten aufgrund veränderter nachteiliger Rahmenbedingungen im eigenen Land), Reshoring (Rückverlagerung des Unternehmens vom Schwellenland in das Ursprungsland) und Nearshoring (Verlagerung des Geschäftsbetriebs in ein nahe gelegenes Land) als auch E-Commerce und erhöhter Lagerhaltung weiter genährt wird.

Gestörte Lieferketten wirken sich auf Logistikimmobilienmarkt aus

Die hohe Nachfrage spiegelt sich auch in einer stark ausgeprägten Transaktionsaktivität auf nationaler wie europäischer Ebene wider: Dennoch wurde auch der Logistikimmobilienmarkt von den veränderten politischen und ökonomischen Rahmenbedingungen wie Inflation, gestörten Lieferketten, intensivierten Risikoprüfungen sowie hohen Finanzierungskosten beeinträchtigt.

Erstmals seit der ersten Garbe Pyramid Publikation (zweites Halbjahr 2020) werden in einigen Märkten wieder steigende Spitzen-Nettoanfangsrenditen beobachtet. Rund 22 Prozent der untersuchten europäischen Märkte verzeichneten seit dem Ende des 2. Halbjahres 2021 steigende Renditen. Vor allem die europäischen Spitzenmärkte wie London (0,6 Prozent), Birmingham und London-Heathrow (0,3 Prozent) erlebten eine Dekompression, da diese Märkte bereits auf einem sehr hohen Preisniveau lagen.

In 34 Prozent der europäischen Märkte blieben die Renditen stabil und in 44 Prozent sanken die Renditen (Renditekompression), was sich noch vor dem Ukraine-Krieg ereignete. Dies betraf vor allem Märkte wie Genf (-1,0 Prozent), Piacenza (0,9 Prozent), Verona und Turin (-0,7 Prozent).

31 Prozent der 29 deutschen Teilmärkte erlebten seit dem Ende des 2. Halbjahres 2021 eine Trendumkehr bei der Renditekompression. Dies betraf vor allem die deutschen Top 7-Märkte (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart) sowie Duisburg und Erfurt (0,1 Prozent). In 66 Prozent der deutschen Märkte blieben die Renditen stabil. Lediglich drei Prozent der deutschen Märkte – die Logistikregion Bielefeld – erlebten noch eine Renditekompression (- 0,2 Prozent).

Hempel: Auch B- und C-Standorte werden nachgefragt

„Die Globalisierung steht derzeit auf dem Prüfstand“, sagt Jan Dietrich Hempel, Geschäftsführer von Garbe Industrial Real Estate. „Die Veränderung der Lieferketten aufgrund des Ukraine-Krieges und der chinesischen Null-Covid-Politik fordert Unternehmen auf, nach Möglichkeiten zu suchen, die Produktion näher an den Verkaufsort zu bringen und die Lagerbestände zu erhöhen, um wettbewerbsfähig zu bleiben.“ Und Hempel ergänzt: „Durch die Flächenverknappung werden nun auch B- und C-Standorte nachgefragt.“

In Summe sei aber sehr deutlich zu sehen, dass sich der Logistikimmobilienmarkt auch weiterhin sehr robust entwickele und für Investoren europaweit attraktiv bleibe.

Für die zukünftige Entwicklung geht Garbe aktuell davon aus, dass die durchschnittliche europäische Spitzenmiete bis zum Jahresende 2022 um voraussichtlich weitere 10 Cent/Quadratmeter/Monat steigen wird. Bis Ende 2023 seien sogar weitere 20 Cent/Quadratmeter möglich. Der durchschnittliche Mietpreis könnte somit bis zum zweiten Halbjahr 2023 bei rund 6,3 Euro/ Quadratmeter /Monat liegen.

Für die durchschnittliche Spitzenmieten-Entwicklung der deutschen Top7-Märkte erwartet der Spezialist für Logistik- und Unternehmensimmobilien bis Ende 2022 einen Anstieg von weiteren 20 Cent/Quadratmeter/Monat. Bis Ende 2023 seien sogar weitere 30 Cent/ Quadratmeter /Monat möglich. Der durchschnittliche Mietpreis könnte somit bis zum 2. Halbjahr 2023 bei rund 7,6 Euro/qm/Monat liegen.

Zu den zukünftigen Spitzen-Nettoanfangsrenditen ließen sich laut Garbe momentan keine stichfesten Prognosen tätigen, da die momentane Marktsituation zu starke Fluktuationen aufweise. Grundsätzlich rechnet das Unternehmen mit einer Entspannung der wirtschaftlichen Lage ab Beginn 2023.

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