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Logistikimmobilien: Angebotsmangel macht Investmentmarkt zu schaffen

Experten analysieren die Trends am deutschen Logistikimmobilien-Investmentmarkt fürs erste Halbjahr 2019.

Blick auf ein Logistikzentrum. (Symbolbild; Foto: RABE/AdobeStock)
Blick auf ein Logistikzentrum. (Symbolbild; Foto: RABE/AdobeStock)
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Matthias Pieringer

Das Transaktionsvolumen im deutschen Logistikimmobilien-Investmentmarkt ist im ersten Halbjahr 2019 von einem erheblichen Angebotsmangel beeinträchtigt worden. Das berichten übereinstimmend mehrere Immobiliendienstleistungs- und -beratungsunternehmen als Ergebnis ihrer Marktanalysen.

Nicht alle Interessenten kommen an die Reihe

So teilte der Immobiliendienstleister CBRE kürzlich mit, dass im ersten Halbjahr 2019 für den deutschen Markt ein Transaktionsvolumen von gut 2,3 Milliarden Euro zu verzeichnen sei. Verglichen mit dem ersten Halbjahr 2018 sei dies ein Rückgang um 34 Prozent. „Der Produktmangel wirkt sich immer stärker auf den Logistikinvestmentmarkt aus“, sagte Kai Oulds, Head of Logistics Investment bei CBRE in Deutschland. „Gerade bei guten Objekten und Portfolios sehen wir eine Vielzahl an Geboten unterschiedlichster Investoren – doch der Markt ist leergefegt, längst nicht alle Interessenten kommen zum Zuge.“

Nachfrageüberhang verschiebt Objekt-Fokus

Besonders bei Portfolios mit Volumen jenseits der 100 Millionen Euro ist nach CBRE-Angaben das Angebot knapp. Gleichzeitig drängen dem Immobiliendienstleister zufolge immer mehr Akteure auf den deutschen Markt – darunter neue Kapitalquellen wie auch neue Managementplattformen. Der Nachfrageüberhang führe dazu, „dass zunehmend auch Objekte unterhalb von 15 Millionen Euro in den Investmentfokus rücken, die zuvor aufgrund des geringen Transaktionsvolumens von vielen Investoren vermieden wurden“, meldete CBRE.

Der Wettbewerber BNP Paribas Real Estate ermittelte für das erste Halbjahr 2019 ein Transaktionsvolumen im deutschen Logistikimmobilieninvestmentmarkt von 2,67 Milliarden Euro (rund elf Prozent weniger als im Vorjahreszeitraum). JLL Germany errechnete für den deutschen Logistik- und Industrieimmobilienmarkt im selben Zeitraum ein Transaktionsvolumen von knapp 2,8 Milliarden Euro (“auf Niveau des Vorjahres”). Ebenso für die ersten sechs Monate 2019 kommt Colliers International bei der Analyse auf ein Volumen von rund 2,5 Milliarden Euro.

Renditekompression festgestellt

Dem Immobiliendienstleister CBRE in Deutschland zufolge befinden sich die Renditen weiterhin im Rückgang. So notiere die Spitzenrendite bei 3,80 Prozent. Das sei 55 Basispunkte unter dem Niveau des zweiten Quartals 2018 und zehn Basispunkte unterhalb des ersten Quartals 2019. „Die größte Renditekompression haben wir jedoch bei Objekten mit geringeren Mietvertragslaufzeiten beobachten können“, sagte Markus Thormann, Associate Director Valuation Advisory Services bei CBRE in Deutschland. „Aufgrund der hohen Nachfrage am Nutzermarkt und der geringen Leerstände hat bei den Investoren ein Umdenken bei der Risikobewertung stattgefunden. Kurze Laufzeiten gelten immer seltener als problematisch, da man zuversichtlich sein kann, entstehende Leerstände in kurzer Zeit mit neuen Mietern füllen zu können“, so Thormann.

„Dieser Trend wird von der zunehmenden Verknappung der Flächen weiter angetrieben: Noch vor wenigen Jahren galten Logistikimmobilien als leicht duplizierbar und liefen somit immer Gefahr aufgrund neuer Projekte in der Nachbarschaft, neuer Konkurrenz ausgesetzt zu sein. Heutzutage sind die geeigneten Flächen jedoch äußerst knapp und viele Gemeinden sehr zögerlich, wenn es um neue Logistikobjekte geht“, ergänzte Kai Oulds, Head of Logistics Investment bei CBRE in Deutschland.

Trotz des sehr starken Produktmangels sei das Ergebnis des Gesamtjahres noch nicht abzuschätzen, da in den kommenden Monaten noch einiges an Produkten auf den Markt kommen könne, sagte Oulds.

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