Logistikimmobilien 2021: Flächenumsatz steigt um 29 Prozent auf sechs Märkten

Treiber der Entwicklung auf dem Logistikimmobilienmarkt waren 2021 vor allem der wachsende Onlinehandel und der allgemeine Konjunkturaufschwung. Dies ergab eine Analyse von BNP Paribas Real Estate.

Die Bautätigkeit im Logistikimmobiliensegment bleibt derzeit hinter der Nachfrage zurück. (Bild: AdobeStock, Dzmitry Palubiatka)
Die Bautätigkeit im Logistikimmobiliensegment bleibt derzeit hinter der Nachfrage zurück. (Bild: AdobeStock, Dzmitry Palubiatka)
Gunnar Knüpffer

In mehreren Regionen stieg der Flächenumsatz mit Logistikimmobilien 2021 auf einen neuen Höchststand. Allerdings bleibt die Bautätigkeit im Logistiksegment hinter der Nachfrage zurück und es besteht weiterhin ein Mangel an spekulativen Projektentwicklungen. Das ergab eine Analyse von BNP Paribas Real Estate, die der internationale Logistikimmobiliendienstleister am 10. März veröffentlichte. Die Verknappung von Baumaterialien verschärft die Situation demnach zusätzlich, da sie zu Verzögerungen bei Projektentwicklungen führt. Nicht zuletzt stelle die mangelnde Verfügbarkeit von Baugrundstücken einen limitierenden Faktor dar. Aufgrund des Nachfrageüberhangs stehen die Mieten zunehmend unter Druck.

In den vergangenen drei Jahren hat sich laut BNP Paribas Real Estate das Flächenangebot bei dynamischer Nachfrageentwicklung zunehmend verknappt und auf einigen Märkten zu erheblichen Ungleichgewichten geführt. Diese Entwicklung zeige sich insbesondere in den Spitzenlagen, wo sich die Nachfrage auf andere regionale Standorte verlagerte. Insbesondere dort, wo heute bereits die Leerstandsquoten deutlich unter dem europäischen Durchschnitt von 5 Prozent bewegen, würden die Fertigstellungszeiten von Projektentwicklungen und die Verfügbarkeit von Grundstücken marktbestimmend sein.

Zwar verzeichnete das Investitionsvolumen im Industrie- und Logistiksegment im Jahr 2021 ein neues Rekordergebnis von 65 Milliarden Euro, was einem Anstieg von 51 Prozent gegenüber dem Vorjahr entspricht, die anhaltend hohe Nachfrage seitens der Investoren kann jedoch nur unzureichend gedeckt werden.

„Der Industrie- und Logistikmarkt gewinnt weiterhin Marktanteile gegenüber anderen Assetklassen. So stieg der Anteil des Segments am gesamten Investitionsvolumen für Gewerbeimmobilien innerhalb eines Jahres von 18 Prozent auf 24 Prozent. Das knappe Angebot in Spitzenlagen hat eine Renditekompression nach sich gezogen: So sanken die Spitzenrenditen europaweit im Jahr 2021 um durchschnittlich 60 Basispunkte. Angesichts des anhaltend hohen Nachfragedrucks von Seiten der Investoren sind weiter sinkende Renditen wahrscheinlich”, sagt Craig Maguire, Head of European Logistics bei BNP Paribas Real Estate.

Die Beschleunigung der Impfkampagnen in ganz Europa in Verbindung mit dem europaweiten Wirtschaftsaufschwung im Jahr 2021 kurbelte laut dem Logistikimmobiliendienstleister die Logistiknachfrage an. Die Coronapandemie beschleunigte das Wachstum des Onlinehandels und rückte die Lieferketten in den Fokus. Das Kaufverhalten verlagert sich immer mehr in Richtung Onlinehandel und der klassische Einzelhandel ist dabei, Onlinelösungen für Kunden zu entwickeln. Doch der durch den Onlinehandel ausgelöste Wandel des Einzelhandels ist laut BNP Paribas Real Estate noch lange nicht abgeschlossen. Dieser Trend werde die Nachfrage nach Logistikflächen noch mindestens in den nächsten fünf Jahren prägen. Die Verlagerung der Lieferketten in die Nähe der Endverbraucher werde immer wichtiger und schaffe zusätzliche Nachfrage im Last-Mile-Segment bei der Warenlieferung und -abholung. Insbesondere im Bereich der Retourenlogistik könnte ein zusätzlicher Flächenbedarf bestehen.

Die Entwicklung der Logistikmärkte in Europa

In Deutschland lief der Logistikmarkt im Jahr 2021 auf Hochtouren. Das Transaktionsvolumen erreichte mit gut acht Millionen Quadratmeter eine neue Bestmarke, was insbesondere auf die Entwicklung im Onlinehandel zurückzuführen ist. Der Logistiksektor hat die Krise besser überstanden als die meisten anderen Wirtschaftszweige und dies spiegelt sich in einem Rekordinvestmentvolumen und einer starken Renditekompression wider.

Auch Großbritannien verzeichnete 2021 mit sechs Millionen Quadratmetern ein neues Rekordergebnis. Die positive Marktentwicklung wurde durch einen deutlichen Konjunkturaufschwung gestützt (7,1 Prozent im Jahr 2021). Angesichts der leicht schrumpfenden Entwicklungspipeline im Neubausegment und der anhaltend positiven Mieterstimmung geht BNP Paribas Real Estate von stabilen langfristigen Renditen bei einem anhaltenden Mietwachstum aus.

In Polen erzielte der Flächenumsatz erneut ein Rekordergebnis. Die Pandemie befeuerte das bereits solide Wachstum des Onlinehandels nochmals und das robuste Wirtschaftswachstum (5,2 Prozent im Jahr 2021) verlieh dem Markt zusätzlichen Rückenwind.

In Frankreich gewinnt der Markt nach einem zurückhaltenden Jahresauftakt an Dynamik. Dies ist zurückzuführen auf die rege Aktivität in Paris und Lille sowie auf das robuste BIP-Wachstum (6,7 Prozent im Jahr 2021) mit einer der höchsten Wachstumsraten in Europa. Insgesamt bleibt das Flächenangebot in den meisten Teilmärkten weiterhin knapp.

Der Flächenumsatz in den Niederlanden erzielte 2021 ein neues Rekordergebnis. Aufgrund der geringen Flächenverfügbarkeit in den wichtigsten Logistik-Hotspots verlagerte sich der Flächenumsatz zunehmend auf weniger etablierte Standorte. Die Mieten haben sich vorerst stabilisiert, der deutliche Nachfrageüberhang sorgt jedoch weiterhin für einen gewissen Aufwärtsdruck.

In Spanien erreichte das Transaktionsvolumen im Jahr 2021 eine neue Bestmarke von über zwei Millionen Quadratmeter. Die Marktaktivität wurde insbesondere durch den Onlinehandel, den Lebensmitteleinzelhandel und das starke Wirtschaftswachstum (4,3 Prozent im Jahr 2021) angekurbelt. Die anhaltend niedrigen Leerstandsquoten sorgen insbesondere in Barcelona für Aufwärtsdruck bei den Mieten.

Im Durchschnitt von 49 Märkten in 22 Ländern stiegen die Spitzenmieten im Jahr 2021 um 3,4 Prozent.