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Logistikflächen: Flächenumsatz mit Industrie- und Logistikimmobilien geht um 57 Prozent zurück
Der Flächenumsatz des deutschen Industrie- und Logistikimmobilienmarkts brach im ersten Halbjahr 2023 um 57 Prozent auf 2,12 Millionen Quadratmeter im Vergleich zum Vorjahreswert ein. Dabei ging der Flächenumsatz von Eigennutzern sogar um 77 Prozent auf 395.000 Quadratmeter zurück und der Flächenumsatz aufgrund von Neubauten um 67 Prozent auf 1.057.000 Quadratmeter. Das stellte CBRE Research in einer Analyse fest, die am 18. Juli publiziert wurde. Dabei berücksichtigt das Immobilien-Dienstleistungsunternehmen CBRE Group aus Dallas außerhalb der Top 5-Märkte keine Abschlüsse mit weniger als 5.000 Quadratmetern.
Der Flächenumsatz von Handelsunternehmen (inklusive Onlinehändlern) ging im ersten Halbjahr 2023 im Vergleich zum ersten Halbjahr 2022 um 80 Prozent auf 417.000 Quadratmeter zurück. Damit handelte es sich um das erste Halbjahr seit 2015, in dem die Handelsunternehmen die schwächste der drei Nachfragebranchen stellten. Auf Produktionsunternehmen entfielen 532.000 Quadratmeter (minus 54 Prozent) und auf Logistikdienstleister 670.000 Quadratmeter (minus 47 Prozent). Ebenfalls findet sich unter den fünf größten Abschlüssen des ersten Halbjahres kein Handelsunternehmen.
„Die Logistik-Überkonjunktur, die während der Pandemie durch den E-Commerce und durch Pufferlager entstand, ist zu Ende“, sagte Rainer Koepke, Head of Industrial & Logistics bei CBRE in Deutschland.
Immer noch seien die Lager gut gefüllt, die Leerstände in den Toplagen würden im Ein-Prozent-Bereich liegen und die Lagerbestände der Unternehmen seien größer als noch vor einigen Jahren.
„Eine Rückkehr zu den perfekt verbundenen Lieferketten des Just-in-time wird es absehbar nicht geben“, meinte Koepke. „Zur Erhöhung der Resilienz gehören eben auch ausreichend gefüllte Lager.“
Der im Vorjahresvergleich rückläufige Flächenumsatz beruhe auf verschiedenen Faktoren: Denn während einerseits die Nachfrage des Handels im Allgemeinen und des E-Commerce im Speziellen durchaus nachgelassen habe, gebe es vielerorts zugleich praktisch keinen Leerstand und weniger spekulativen Neubau. Auch das im Rahmen von Risiken in den Lieferketten diskutierte Re- oder Nearshoring führe nicht zu deutlichen Mehrumsätzen.
In der Top-5-Region Berlin brach der Flächenumsatz um 82 Prozent ein
Auch bei den Top 5-Märkten reduzierte sich im ersten Halbjahr 2023 der Flächenumsatz wie im Gesamtmarkt um 57 Prozent. Dort wurden Objekte auf einer Fläche von 564.000 Quadratmetern verkauft. Dabei ging dieser Umsatz auf vier der fünf Topmärkte zurück. Am stärksten erkennbar war dies in Berlin, wo sich der Flächenumsatz um 82 Prozent auf 125.000 Quadratmeter verringerte. In Hamburg lag der Flächenumsatz mit 161.000 Quadratmeter 42 Prozent unter dem Vorjahreswert – dennoch war die Hansestadt damit gemessen am Flächenumsatz der größte Markt im ersten Halbjahr. In Düsseldorf ging der Flächenumsatz um 40 Prozent auf 72.000 Quadratmeter zurück und in Frankfurt/Rhein-Main um 15 Prozent auf 136.000 Quadratmeter. Zulegen konnte lediglich der Münchner Industrie- und Logistikimmobilienmarkt – um 13 Prozent auf 70.000 Quadratmeter.
Innerhalb der vergangenen zwölf Monate ist die Spitzenmiete im Durchschnitt in den Top-5-Märkten um 13,5 Prozent auf 8,19 Euro pro Quadratmeter und Monat gestiegen.
„In einigen Märkten – speziell München – sehen wir gar ein deutlich höheres Spitzenniveau, das jedoch nur bei Mietverlängerungen zum Tragen kommt“, sagte Koepke. „Derartige Flächen sind so begehrt, dass sie von vielen Mietern unbedingt gehalten werden wollen und sie deswegen gar nicht erst als verfügbare Bestandsflächen auf den Markt kommen.“
Auch in der Breite hätten die Durchschnittsmieten mittlerweile ein Niveau von sechs bis sieben Euro erreicht. Die höheren Mieten hielten einige Unternehmen von Umzügen ab, die es vorziehen, günstigere Bestandsmieten so lange wie möglich auszunutzen – selbst wenn andere Flächen der eigenen Strategie besser entsprechen würden.
„Auch die deutlich höhere Erwartungshaltung vieler Nutzer an Neubauten und die damit verbundenen geringeren Energiekosten, gerade hinsichtlich der ESG-Kriterien, lässt die Baukosten und damit die Mieten steigen“, ergänzte Dr. Jan Linsin, Head of Research bei CBRE in Deutschland.
„Eine Wiederholung der großen Flächenumsätze von sechs bis acht Millionen Quadratmetern werden wir 2023 nicht sehen“ prognostizierte Koepke. „Eher dürfte es auf vier bis fünf Millionen Quadratmeter hinauslaufen. Zugleich erwarten wir, dass die Mieten ihren bisher deutlichen Anstieg verlangsamen.“
Aufgrund des wenigen Neubaus und nur vereinzelt freiwerdender Bestände werde es aber keine größeren Leerstände geben – das Angebot bleibe knapp.
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