Logistik-Immobilien: Flächenumsatz steigt im ersten Halbjahr 2022 laut JLL um 19 Prozent

Der Wunsch nach autarken Lieferketten und Produktionsstätten in Deutschland hat laut Jones Lang LaSalle dazu geführt, dass sich die Flächenumsätze durch Eigennutzer im ersten Halbjahr um 58 Prozent erhöhten. Insgesamt wurde mit 4,78 Millionen Quadratmetern eine Rekordfläche neu mit Logistikimmobilien bebaut.

Die neu für Logistikimmobilien genutzte Fläche in Deutschland erhöhte sich im ersten Halbjahr 2022 um 4,78 Millionen Quadratmeter. (Bild: Adobe Stock, Zix@ck)
Die neu für Logistikimmobilien genutzte Fläche in Deutschland erhöhte sich im ersten Halbjahr 2022 um 4,78 Millionen Quadratmeter. (Bild: Adobe Stock, Zix@ck)
Gunnar Knüpffer

Während andere Assetklassen auf die neuen Herausforderungen des ersten Halbjahres abwartend reagiert haben, ist der Handlungsdruck auf dem deutschen Markt für Lager- und Logistikflächen offenbar nochmals gestiegen: Zwischen Januar und Juni 2022 wurde mit rund 4,78 Millionen Quadratmetern eine größere Fläche umgesetzt als je zuvor in einem Halbjahr, besagt eine Analyse von Jones Lang LaSalle (JLL) vom 4. August. Der Vorjahreswert von vier Millionen Quadratmeter wurde im ersten Halbjahr 2022 um 19 Prozent und der Fünfjahresschnitt sogar um 39 Prozent übertroffen.

Überproportional zugelegt haben die Umsätze durch Eigennutzer, mit rund 1,45 Millionen Quadratmeter setzten diese 58 Prozent mehr Flächen um als ein Jahr zuvor. Doch auch die Umsätze durch Vermietungen legten gegenüber dem Vorjahreswert um acht Prozent auf 3,33 Millionen Quadratmeter zu.

„Das Jahresziel von acht Millionen Quadratmeter ist nicht unrealistisch“, sagt Sarina Schekahn, Head of Industrial Leasing JLL Germany.  „Der Wunsch nach autarken Lieferketten und Produktionsstätten in Deutschland ist größer denn je.“

Doch werde vieles letztlich von der Angebotsseite abhängen und der Möglichkeit, schnell neue und hochwertige Flächen zu schaffen. Wichtig sei es, nicht nur den aktuellen Stand zu betrachten, sondern mittelfristig zu denken: „Alle Projektentwicklungen, die in den vergangenen drei Monaten oder jetzt gestoppt wurden, wirken sich erst in den kommenden neun bis 18 Monaten aus“, bemerkt Schekahn.

In der Region Berlin war der Flächenumsatz am höchsten

In den Big 5-Ballungsräumen Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München wurden in den ersten beiden Quartalen dieses Jahres rund 1,15 Millionen Quadratmeter umgesetzt. Verglichen mit dem ersten Halbjahr 2021 ist das ein sattes Plus von 35 Prozent. Dieser positive Trend ist nicht nur auf die Ansiedlung des Automobilherstellers Teslas in Grünheide zurückzuführen, die im ersten Quartal durch die nachträgliche Erteilung der Baugenehmigung mit 327.000 Quadratmeter in die Bilanz einfloss. Ohne diesen Abschluss läge der Umsatz bei 1,18 Millionen Quadratmeter und damit sechs Prozent über dem Vorjahr und 20 Prozent höher als der Fünfjahresschnitt. 

Die umsatzstärkste Region ist Berlin mit 789.000 Quadratmetern – doch auch ohne den Tesla-Deal nähme die Region mit 462.000 Quadratmeter die Spitzenposition ein. Mit deutlichem Abstand und einem kräftigen Minus im Jahresvergleich folgen auf Platz zwei und drei die Regionen Hamburg (248.000 Quadratmeter) und Frankfurt (181.000 Quadratmeter). Frankfurt büßte 38 Prozent ein, Hamburg immerhin 29 Prozent. Düsseldorf und München dagegen verzeichneten deutliche Umsatzsteigerungen um 60 Prozent auf 180.000 Quadratmeter und um 34 Prozent auf 111.000 Quadratmeter.

Die meisten Flächen wurden von Industrie- (31 Prozent) und Handelsunternehmen (30 Prozent) nachgefragt. Auf die Branche Transport, Verkehr und Lagerhaltung entfielen rund 26 Prozent des Flächenumsatzes.

Flächenknappheit für Logistikimmobilien hält an

„Die Flächenknappheit ist in allen Regionen der Big 5 ein Thema, viele Gesuche können nicht bedient werden, auch durch Projektentwicklungen ist hier kurzfristig keine signifikante Verbesserung zu erwarten“, beobachtet Schekahn.

Im ersten Halbjahr wurde in den Big 5 mit rund 835.000 Quadratmeter zwar deutlich mehr Lagerflächen fertig gestellt als vor Jahresfrist (1. Halbjahr 2021: 191.000 Quadratmeter), doch nur vier Prozent dieser Flächen sind noch unvermietet. Von den rund 1,1 Millionen Quadratmeter, die sich aktuell im Bau befinden, stehen dem Markt noch 19 Prozent zur Verfügung. Es komme zu wenig Fläche auf dem Markt an, um die Expansion oder Flächennachfrage vieler Unternehmen derzeit bedienen zu können, meint Schekahn.

In den vergangenen zwölf Monaten sind die Spitzenmieten für Lagerflächen in der Größenordnung ab 5.000 Quadratmeter in allen Big 5-Regionen gestiegen. Die stärksten Zuwächse verbuchten Hamburg (um 17 Prozent auf 7,50 Euro/ Quadratmeter /Monat) und Berlin (um knapp 14 Prozent auf 6,25 Euro/ Quadratmeter /Monat). In Frankfurt stieg der Wert um 13 Prozent auf 7,00 Euro/ Quadratmeter /Monat und in Düsseldorf um acht Prozent auf 6,50 Euro/ Quadratmeter /Monat. Die höchsten Mieten werden mit 7,75 Euro/ Quadratmeter /Monat in München gezahlt, ein Plus von neun Prozent. Auch für die nächsten Monate ist mit weiter steigenden Spitzenmieten zu rechnen.

Rund 3,27 Millionen Quadratmeter wurden im ersten Halbjahr 2022 außerhalb der Big 5 Ballungsräume umgesetzt.  Der Vorjahreswert (H1 2021: 2,88 Millionen Quadratmeter) konnte so um 13 Prozent und der entsprechende fünfjährige Mittelwert um ein Drittel übertroffen werden.

Analysiert man die Umsätze nach Branchen, so zeigt sich ein ausgewogenes Bild: Unternehmen aus den Bereichen Transport, Verkehr, Lagerhaltung und Handel zeichneten je für 32 Prozent (je mehr als 1 Millionen m²) des Umsatzes verantwortlich, auf den Industriesektor entfielen weiter 29 Prozent.

Innerhalb der Branche Handel dominieren die E-Commerce Unternehmen, durch sie wurden rund 750.000 Quadratmeter umgesetzt (entspricht einem Anteil von 72 Prozent vom Umsatz durch Handel und 23 Prozent des Gesamtumsatzes außerhalb der Big 5). Hierzu zählen auch zwei der größten Abschlüsse des ersten Halbjahres: beide durch den Onlinehändler Amazon, der in Erfurt rund 225.000 Quadratmeter für ein neues Logistikzentrum anmietete und in Kaiserslautern mit dem Bau einer rund 189.000 Quadratmeter großen Logistikimmobilie begann.

„In der aktuellen Marktphase sehen wir, dass Regionen, die lange trotz guter Verkehrsanbindung als strukturschwach galten, nun gute Karten haben, weil sie die nötige Fläche für Großprojekte zur Verfügung stellen können. Dazu zählen neben Ostdeutschland auch die ländlichen Regionen des Westens“, analysiert Schekahn.

Auch zur Jahresmitte kann das Ruhrgebiet seinen Spitzenplatz unter den Regionen außerhalb der Big 5 behaupten. Rund 374.000 Quadratmeter wurden dort umgesetzt, die beiden größten Abschlüsse wurden im zweiten Quartal in Oberhausen registriert. Der Online-Supermarkt Picnic begann mit der Errichtung eines rund 50.000 Quadratmeter großen Fulfillment-Centers und der Logistikdienstleister ITG unterzeichnete einen Vertrag über rund 50.000 Quadratmeter in einem Neubau auf dem ehemaligen ThyssenKrupp-Areal. Auf Platz zwei folgt durch den erwähnten Groß-Deal die Region Erfurt mit rund 265.000 Quadratmeter noch vor der Region Leipzig/Halle mit rund 226.000 Quadratmeter. „Dabei ist auffällig: 79 Prozent der Flächenumsätze wurden in Neubauten beziehungsweise Projektentwicklungen getätigt“, sagt Schekahn.

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