EXPO REAL 2023: Das Fraunhofer IIS digitalisiert den Logistikimmobilienbestand

Das Forschungsinstitut hat eine KI-basierte Plattform präsentiert, die eine Vollerhebung des Logistikimmobilienbestands in Deutschland ermöglichen soll.

Konrad Dürrbeck (li.) und Uwe Veres-Homm, beide von der Arbeitsgruppe Supply Chain Services des Fraunhofer IIS, stellten im Rahmen der EXPO REAL 2023 die erweiterte Plattform L.Immo vor. (Foto: Sandra Lehmann)
Konrad Dürrbeck (li.) und Uwe Veres-Homm, beide von der Arbeitsgruppe Supply Chain Services des Fraunhofer IIS, stellten im Rahmen der EXPO REAL 2023 die erweiterte Plattform L.Immo vor. (Foto: Sandra Lehmann)
Sandra Lehmann

Das Fraunhofer-Institut für Integrierte Schaltungen IIS hat am 4. Oktober im Rahmen der Immobilienfachmesse EXPO REAL 2023 (4. bis 6. Oktober in München) die neu ergänzte Plattform „L.Immo online - Die Research-Plattform für Logistikimmobilien“ präsentiert. Diese ist den Forschern zufolge eine Weiterentwicklung der regelmäßig erscheinenden Marktübersicht für Logistikimmobilien, die von der am Fraunhofer IIS angesiedelten Fraunhofer-Arbeitsgruppe für Supply Chain Services herausgegeben wird. Bisher wurden darin Marktdaten und Standortinformationen zu Logistikimmobilien in 24 Regionen Deutschlands erhoben.

Nun geht man einen Schritt weiter, wie Uwe Veres-Homm, stellvertretender Leiter der Abteilung Risiko- und Standortanalyse der Arbeitsgruppe Supply Chain Services des Fraunhofer IIS, im Rahmen einer Pressekonferenz erläuterte. Durch die Kombination von Geodaten und KI-gestützten Bilderkennungsverfahren sei erstmals eine vollständige Erfassung der Logistikimmobilien in Deutschland möglich. Ziel der Plattform sei es, eine flächendeckende Analyse von Logistikimmobilien auf Objektebene zu ermöglichen.

Alle Logistikimmobilien identifizieren

Bei der Entwicklung habe die Frage im Vordergrund gestanden, wie bisher nicht in der Marktübersicht abgebildete Immobilien sowohl innerhalb der 24 Logistikregionen als auch darüber hinaus identifiziert werden können. Dazu wurden mit Hilfe eines trainierten neuronalen Netzes zur Bildauswertung und der Kombination vorhandener Geodaten 10.800 Logistikimmobilien ab einer Größe von 2.000 Quadratmetern ermittelt. „78 Prozent davon befinden sich in den 24 Logistikregionen, die wir bisher untersucht haben“, sagte Veres-Homm in München.

Grundlage für die Bilderkennung sind die im Katasteramt hinterlegten Gebäudeumrisse der Immobilien sowie Luftbilder der Hallen.

„Mit den bereits vorhandenen Daten aus den Marktbeobachtungen der vergangenen Jahre haben wir die KI trainiert und das Bilderkennungstool speziell auf Logistikimmobilien zugeschnitten“, erklärt Konrad Dürrbeck aus der Arbeitsgruppe Supply Chain Services des Fraunhofer IIS, der die Plattform mitentwickelt hat.

Dazu wurde der zugrundeliegende Algorithmus mit positiven und negativen Beispielbildern angereichert. Merkmale von Logistikimmobilien seien beispielsweise das Vorhandensein von Cross-Dock-Anlagen, klassischen Lagerhallen, Kühllagern sowie Hochregallagern. Im Zuge dessen habe sich die KI auch mit außergewöhnlichen Logistikimmobilien auseinandergesetzt, um diese von anderen Gewerbeimmobilien unterscheiden zu können. Dazu zählen beispielsweise Leerstände, Brownfields sowie Logistikimmobilien mit Innenhof.

Derzeit seien mehr als 160.000 Logistikimmobilien in Deutschland auf der Plattform gelistet und mit Zusatzinformationen versehen. Dazu gehörten zum Beispiel die Objekt- und Grundstücksgröße, aber auch der Nutzer, die Altersklasse sowie die Region und die genaue Adresse des Objekts.

„Aus unserer Sicht sollen die Nutzer mit Hilfe der Datensätze nicht nur feststellen können, wo sich ein Objekt befindet, sondern auch das Potenzial einer Immobilie einschätzen können. Zum Beispiel, ob die Infrastruktur den Bau von Wasserstofftankstellen oder Oberleitungen für Elektro-Lkw zulässt“, sagt Veres-Homm.

Insgesamt soll eine dynamische Bewertung von Nutzerstruktur und Neubauvolumen möglich sein. Durch den Einsatz künstlicher Intelligenz sollen die Datensätze perspektivisch noch weiter angereichert werden – etwa um Gebäudeeigenschaften, Informationen zu Nutzung und Vermietung, Lage und Standort sowie Nachhaltigkeit und Ökologie. Derzeit ist das Fraunhofer IIS auf der Suche nach geeigneten Partnern, um die Plattform zur vollen Marktreife zu führen und weiterzuentwickeln.

„Wer als Lizenznehmer des Tools diesen Weg mit uns gehen möchte, erhält exklusiven Zugang zur Betaversion der Plattform, Mitspracherecht bei weiteren Bausteinen sowie Bestandsschutz bei der Preisgestaltung“, so Veres-Homm abschließend.