Deutscher Industrie- und Logistikimmobilienmarkt: Weiterhin verhaltene Nachfrage nach Flächen

Der deutsche Industrie- und Logistikimmobilienmarkt hat im ersten Halbjahr 2024 einen Flächenumsatz von 2,3 Millionen Quadratmetern verbucht. Im Vergleich zum ersten Halbjahr 2023 sei dies ein Rückgang um 8,1 Prozent, meldete kürzlich der Immobiliendienstleister CBRE.

Gemäß der Analyse blieb der Flächenumsatz in den Top-5-Märkten – Berlin, Düsseldorf, Frankfurt/Rhein-Main, Hamburg, München –mit 661.600 Quadratmetern stabil (plus 0,8 Prozent). Im restlichen Markt jedoch schrumpfte er um elf Prozent auf 1,66 Millionen Quadratmeter. Außerhalb der Top-5-Märkte erfasst CBRE nur Abschlüsse ab 5.000 Quadratmeter.

Rainer Koepke, Head of Industrial & Logistics bei CBRE in Deutschland, sagte: „Der deutsche Industrie- und Logistikimmobilienmarkt hat sich auf moderatem Niveau mit Flächenumsätzen von gut einer Million Quadratmeter pro Quartal stabilisiert. Nutzerspezifische Projektentwicklungen und Eigennutzer dominieren die Großdeals in Neubauten.“

„Momentan wird die Nachfrage von der verhaltenen konjunkturellen Lage gebremst – aber es gibt erste positive Signale“, so Dr. Jan Linsin, Head of Research bei CBRE in Deutschland.

Höhere Leerstandsquote

Die Leerstandsrate bei Big-Box-Immobilien (Kriterien unter anderem: Gebäudekategorie A und mindestens 10.000 Quadratmeter Nutzfläche) hat innerhalb des zweiten Quartals um 0,5 Prozentpunkte auf 3,2 Prozent zugelegt. „Der Leerstand ist vor allem in einigen mitteldeutschen Märkten sowie in Berlin angestiegen“, erklärte Koepke. In Mitteldeutschland sowie im Berliner Marktgebiet beträgt der Big-Box-Leerstand der Analyse zufolge durchschnittlich 4,2 Prozent. In stärker nachgefragten westdeutschen Logistikmärkten, in denen es zugleich weniger Projektentwicklungen gibt, ist hingegen der Leerstand deutlich geringer.

Leerstände gibt es vor allem in Neubauten: Es werden CBRE zufolge bisher also seltener Bestandsflächen leer gezogen, vielmehr sind die Unternehmen bei der Expansion zurückhaltender geworden. Es gebe in einigen Bestandsobjekten „verdeckte“ Leerstände, „wenn die Logistikunternehmen für die Flächen keine Kunden beziehungsweise Aufträge haben“, hieß es weiter.

Dementsprechend sank auch der Flächenumsatz von Logistikunternehmen um 12,5 Prozent– damit kamen sie auf einen Anteil von 32 Prozent. Auch Produktionsunternehmen verzeichneten einen um 9,8 Prozent rückläufigen Flächenumsatz (auf einen Anteil von 29 Prozent), während der Flächenumsatz von Handelsunternehmen (inklusive Onlinehändlern) um 15,8 Prozent stieg (Anteil von 33 Prozent).

Neubau bestimmt den Markt

Der Flächenumsatz in Neubauten wuchs um 9,1 Prozent und erreichte einen Anteil von 60 Prozent des gesamten Flächenumsatzes – zehn Prozentpunkte mehr als vor einem Jahr. Von den zehn größten Abschlüssen im ersten Quartal entfielen nach CBRE-Angaben neun auf Neubauten. Zudem handelte es sich bei vier der Großdeals um Eigennutzungen. Insgesamt kamen Eigennutzer auf einen Marktanteil von 28 Prozent – sechs Prozentpunkte mehr als noch im Vorjahreszeitraum.

Mittelfristig dürften laut dem Immobiliendienstleister die in Neubauten verfügbaren Flächen vielerorts zurückgehen. Manche Projektentwickler versuchten bei ihren Projekten eine Vorvermietung zu erreichen, anstatt spekulativ zu bauen. Dennoch kauften viele Entwickler weiterhin Grundstücke.

„Wir sehen eine unverändert rege Beteiligung an Verkaufsprozessen für geeignete Grundstücke. So wollen sich die Entwickler Grundstücke sichern, um bei einer Verbesserung der wirtschaftlichen Lage von einer dann wieder anziehenden Nachfrage profitieren zu können“, so Koepke.

Die durchschnittlichen Spitzenmieten für Logistikimmobilien sind im Verlauf des zweiten Quartals 2024 um 20 Cent auf 8,71 Euro pro Quadratmeter und Monat gestiegen. Im Vergleich zum Ende des zweiten Quartals 2023 entspricht dies einem Plus von 6,3 Prozent.