Conference Days 2022: Welche Vorteile nachhaltige Logistikimmobilien haben

Wie sich mit nachhaltig errichteten Logistikimmobilien Kommunen und Kritiker überzeugen lassen und wie wichtig die ESG-Kriterien für künftige Projekte werden, zeigte das Forum Nachhaltige Logistikimmobilien: Wie man Wettbewerbsvorteile nutzt bei den Conference Days des HUSS-VERLAGs.

Über die Vorzüge nachhaltiger Logistikimmobilien diskutierten unter der Moderation von LOGISTIK-HEUTE-Redakteurin Sandra Lehmann die Fachleute Yvonne Bonventre, BLG Logistics Group, Kuno Neumeier, Logistikimmobilienberater Logivest, Andreas Strey, Warburg HIH Real Estate, und Philipp Feige, Prologis. (Bild: HUSS-VERLAG)
Über die Vorzüge nachhaltiger Logistikimmobilien diskutierten unter der Moderation von LOGISTIK-HEUTE-Redakteurin Sandra Lehmann die Fachleute Yvonne Bonventre, BLG Logistics Group, Kuno Neumeier, Logistikimmobilienberater Logivest, Andreas Strey, Warburg HIH Real Estate, und Philipp Feige, Prologis. (Bild: HUSS-VERLAG)
Gunnar Knüpffer

„Durch den Aktionsplan der EU hat sich das Spiel bezüglich nachhaltiger Immobilien komplett geändert“, sagte Andreas Strey, Co-Head of Fund Management Warburg HIH Real Estate GmbH, Hamburg, auf dem Forum Nachhaltige Logistikimmobilien: Wie man Wettbewerbsvorteile nutzt während der Conference Days. „Die Taxonomie und die Öffentlichlegungsverordnung zwingen die Investoren, Nachhaltigkeitsstrategien zu entwickeln.“ Das gesamte Kapital, das jetzt investiert wird, müsse sich nach Fonds klassifizieren lassen: nach ESG- und nicht-ESG-konformen Produkten, erläuterte Strey in der von LOGISTIK HEUTE-Redakteurin Sandra Lehmann moderierten Onlineveranstaltung. „Künftig wird das Geld den Weg in ESG finden“, ist sich der Investor sicher. „Es geht um Wertstabilität und das Thema wird nachhaltig sein.“ Sein Unternehmen führe bei Ankäufen immer ESG-Due-Diligence-Prüfungen durch und prüfe bei Bestandsimmobilien, was investiert werden müsse, damit diese wieder ESG-konform werden.

Kuno Neumeier, CEO des Logistikimmobilienberaters Logivest, sieht die Herausforderung darin, dass sich noch nicht jeder in der Branche mit dem Thema auseinandersetzt: „Es gibt immer noch zu viele Mieter, die das Thema ESG noch gar nicht richtig zuordnen können.“ In den nächsten Monaten müsse dafür Verständnis geschaffen werden. „Bei vielen Mietern trifft auf Unverständnis, dass in Mietverträgen aktuell steht, sie müssten in Zukunft Investitionen für ESG-Maßnahmen mittragen, wie Kosten für Zertifizierungen und für die Überwachung dieser Aktivitäten“, sagte Neumeier.

Standards für nachhaltige Logistikimmobilien benötigt

Nach Ansicht von Yvonne Bonventre, Teamleitung Nachhaltigkeit, BLG Logistics Group Bremen, ist noch viel Aufklärungsarbeit in diesem Bereich notwendig: „Wir müssen frühzeitig in die Planung involviert sein. Dann ist es wichtig, in zwei Richtungen zu agieren: einmal in Richtung Errichter und einmal zum Kunden, da wir langfristige Verträge mit diesen benötigen, um unsere Kosten für nachhaltige Immobilien zu decken.“

Die größte Herausforderung für den Immobilienentwickler Prologis Germany war es zunächst herauszufinden, was die Standards für nachhaltige Logistikimmobilien sind. So kam der Standard Well Building aus dem Bereich Büroimmobilien in den USA. „Zusammen mit dem Well Building Institute musste erst mal ein Umdenken stattfinden und die Konzepte mussten angepasst werden“, sagte Philipp Feige, Head of Capital Deployment von Prologis in Düsseldorf. Auch hatte der Entwickler am Anfang viel getestet, zum Beispiel beim Thema CO2-Neutralität. Für das Unternehmen ist das Thema Nachhaltigkeit jetzt ein Hebel, um neue Flächen in Kooperation mit politisch Verantwortlichen zu entwickeln.

ESG-Scorings sind derzeit nicht vergleichbar

Für Andreas Strey von Warburg HIH ist es derzeit problematisch, dass nicht geklärt ist, welche ESG-Bausteine bewertungsrelevant sind. „Dort tasten wir uns gerade heran“, sagte der Investor. Auch die Banken führten gerade ESG-Stresstests durch, welche Auswirkungen ESG auf ihre Finanzierungsportfolios habe. „Wir versuchen gerade Kriterien herauszuarbeiten, die auch für die BaFin gelten können“, berichtete Strey. Die gesamte Branche habe vielleicht einen zwei- oder dreistelligen Milliardenbetrag in Logistik investiert, über alle Investoren in Deutschland und Europa. „Alle Portfolios werden gerade gescreent, jeder macht ein eigenes ESG-Scoring, was er selbst entwickelt hat, um sein Produkt messbar zu machen“, erläuterte der Investor. Diese Scorings seien natürlich nicht vergleichbar, aber ein erster Schritt, um Know-how aufzubauen.

Wie lassen sich die Vorteile von nachhaltigen Logistikimmobilien vermitteln? „Wir haben vor sieben Jahren damit angefangen, den kompletten Bestand an Logistikimmobilien mit LED auszustatten, um Strom zu sparen“, sagte Feige. „Dabei konnten wir leicht zeigen, dass die Amortisationszeit bei zwei bis drei Jahren liegt. Das Thema Heizung ist schon ein Stück komplexer.“ Einfach sei es beim Thema Isolierung, schwieriger werde es bei Wärmepumpen, da diese durch den Stromverbrauch noch relativ teuer sind. Der Vorteil lasse sich nur schwer kommunizieren, was sich aber durch die steigenden Gaspreise ändere. „Solaranlagen sind dagegen ein absoluter Standard, da man diese auch benötigt, um Wärmepumpen betreiben zu können mit relativ günstig produziertem Eigenstrom“, erläuterte Feige. Diese Projekte ließen sich ziemlich gut kommunizieren.

Schwieriger sei es dagegen, die Vorteile des sozialen Aspekts von ESG zu kommunizieren. Dies sei die größte Herausforderung derzeit bei nachhaltigen Logistikimmobilien, sagte Feige. Für Bonventre ist es in diesen Zeiten des Fachkräftemangels wichtig, attraktive Arbeitsplätze zu schaffen: „Damit die Mitarbeiter sehen, dass an sie gedacht wurde, sind auch umweltfreundliche Verkehrsanbindungen nötig.“ Fundierte Bewertungskriterien in diesem Bereich würden helfen.

Eine nachhaltig errichtete Logistikimmobilie ist für Neumeier zudem ein zentrales Argument, um Kommunen von neuen Projekten zu überzeugen: „Das führt zu mehr Akzeptanz bei Bürgermeistern, Kommunen und bei Bürgerinitiativen.“ Je nachhaltiger eine Immobilie gebaut sei, um so besser ist die Argumentation in Richtung Nicht-Sympathisanten, erklärte Neumeier. So könne man professionell mit Daten und Fakten erklären, welche Konzepte man bei den für ESG relevanten Punkten realisiert habe.

Künftig wird es wichtig werden, bestehende Immobilien im Bereich Nachhaltigkeit nachzurüsten, prognostizierte Feige. Dabei würden Solarzellen sicher zu einem Standard werden. „In Holland und Großbritannien werden Energie-Labels bereits als Vermietungsgröße eingeführt“, ergänzte Strey. Das gebe es in Deutschland noch nicht, es werde aber kommen. „Das Energielevel wird in Deutschland niedriger sein als im Ausland, weil wir immer höhere Ansprüche haben“, sagte der Investor vorher. Der Gesetzgeber werde in den Bereich künftig stärker reinregieren.

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