Flächenmangel: Standorte fürs Wachstum

Dass der E-Commerce – nicht nur aufgrund der Coronapandemie – in den vergangenen zwei Jahren einen Siegeszug angetreten hat, ist keine Neuigkeit mehr, sondern fast schon eine Binse. Das zeigen unter anderem die aktuellen Zahlen des Bundesverbands E-Commerce und Versandhandel (bevh), die im Januar 2022 der Öffentlichkeit vorgestellt wurden. Obgleich der stationäre Einzelhandel durch die zunehmenden Lockerungender Corona-Maßnahmen wieder an Fahrt gewonnen hat, konnte der Sektor E-Commerce 2021 erstmals die 100-Milliarden-Euro-Marke knacken. Allein der Umsatz mit Waren lag dem Verband zufolge im vergangenen Jahr bei 99,1 Milliarden Euro. Entwicklungen, die sich nicht nur positiv auf Online- und Omnichannel-Händler auswirken. Denn mit zunehmendem Wachstum in diesem Handelszweig steigt auch der Bedarf an geeigneter Logistikfläche, um alle Aufträge schnell und nach Kundenwunsch abwickeln zu können.

„Der Onlinehandel ist seit vielen Jahren der größte Treiber der Flächennachfrage. Einerseits bildet der klassische Handel auf Basis seiner Digitalisierungsstrategie seine Prozesse in sinnvolleren, neuen Logistikimmobilien ab, andererseits absorbieren reine E-Commerce-Unternehmen aufgrund des Onlinebestellbooms einen Großteil des Marktes“, erläutert Bülent Alemdag, Geschäftsführer des Logistikimmobilienspezialisten Realogis Düsseldorf GmbH und für die Top-NRW-Märkte zuständig, die aktuelle Lage.

Und sein Kollege Christian Beran, Geschäftsführer der Realogis Immobilien Deutschland GmbH, ergänzt: „Wir verzeichnen erhöhte Anfragen insbesondere nach großvolumigen Flächen ab 20.000 Quadratmeter bis zu 80.000 Quadratmeter. Im Fokus stehen kurzfristig verfügbare Objekte. Die Flächennachfrager sind bunt gemischt. Einen hohen Bedarf melden sowohl regional ansässige Unternehmen als auch die klassischen internationalen Player an, insbesondere aus den Branchen Elektronik, Heimbedarf beziehungsweise Möbel und Lebensmittel.“

Und nicht nur die Größe allein steht für viele Händler auf dem Wunschzettel, wie Oliver Blüher, geschäftsführender Gesellschafter der Aconlog Projektentwicklung GmbH, zu berichten weiß: „Hersteller, Handelsunternehmen und Logistiker benötigen große zusammenhängende Flächen sowie verfügbare Arbeitskräfte. Wenn Letztere nicht vorhanden sind, die Fläche aber schon, werden sie durch Automatisierung substituiert, was immer häufiger auftritt. Die angefragten Flächengrößen bleiben dieselben, nur die Anforderungen an die Immobilien, insbesondere an eine Ebenheit der Bodenplatte, ändern sich.“ Daneben entscheidet immer häufiger auch die Nachbarschaft, welche Standorte für Handelsunternehmen interessant sind. So beobachtet Bülent Alemdag seit einiger Zeit, dass Onlinehändler verstärkt die Nähe zu KEP-Dienstleistern suchen. „Sich ihre Kapazitäten bei der Abwicklung der hohen Menge an Paketen zu sichern, ist ein wichtiger Faktor für Händler.“

Flexibilität und Schnelligkeit

„Für den E-Commerce braucht es Logistikdrehscheiben“, sagt Björn Sundermann, Geschäftsführer der Robert C. Spies Industrial Real Estate GmbH & Co. KG, Bremen, über einen der Nachfrage-Haupttreiber am deutschen Markt. Bei den Lagen seien für den Onlinehandel Standorte in Güterverkehrszentren oder an Autobahnkreuzen für die schnelle Weiterleitung der Waren besonders wertvoll.

Aber wie finden Suchende in Zeiten des Flächenmangels geeignete Ansiedlungsorte, die den speziellen Anforderungen der E-Commerce-Klientel genügen? „Die Zauberworte heißen Flexibilität, Schnelligkeit und eine realistische Einschätzung der Ressourcen, um Warenflüsse sowohl produkt- als auch servicespezifisch gut zu steuern“, sagt Robin Otto, Geschäftsführer von ID Logistics Germany. „Dann sind auch Outsourcing-Projekte wie unsere Übernahme der ATU Logistik an unserem Standort Werl möglich.“

Wer sein Geschäft nicht an einen Dienstleister übergeben möchte und einen Standort zur Selbstbewirtschaftung sucht, sollte sich nach Ansicht von Heiko Richter, Managing Director Germany bei Scannell Properties Deutschland, im Bereich der Bestandsprojekte umsehen. „Brownfield-Immobilien haben großen Anteil daran, die hohe Nachfrage nach Logistikflächen durch den boomenden E-Commerce zu decken. Vor allem in den vergangenen zehn Jahren beobachten wir eine immer größer werdende Aufmerksamkeit für das Thema ‚Brownfield‘ über verschiedenste Branchen hinweg“, so Richter. Das ergebe sich oft aus der guten Lage der Grundstücke und der Anbindung an eine bestehende Infrastruktur. Zudem erlaubten Flächen, die bereits gewerblich genutzt werden, eine einfachere Nachnutzung, da für die meisten von ihnen noch Baurecht bestehe. Auch die eigenen Wünsche an örtliche Gegebenheiten anzupassen, kann Christian Beran zufolge helfen, schneller fündig zu werden: „Um sich die benötigten Flächen zu sichern, können Onlinehändler flexibler in ihren Anforderungen werden. Beispielsweise gelingt dies, indem sie Geschossigkeiten zu nutzen wissen oder anstelle von Hallen mit einer Höhe von zehn Metern auf niedrigere Immobilien umschwenken.“

Im Einklang mit Kommunen

Sein Kollege Bülent Alemdag verweist außerdem darauf, dass in der derzeit angespannten Situation Biss notwendig ist, um sich im Wettbewerb mit anderen Suchenden durchzusetzen. „2022 wird es aufgrund fehlender Neubaumöglichkeiten in NRW einen großen Run auf leer werdende Flächen geben. In diesem Jahr sind bei der Sicherung von Standorten deshalb Mut und Schnelligkeit gefragt. Großkonzerne, wo die Entscheidungswege mitunter sehr lang sein können, werden sich schwertun, sich kurzfristig Flächen zu sichern.“ Helfen könnte im Wettlauf um die besten Logistikzentren auch ein gutes Konzept, das Almendag zufolge vor allem auch die Wünsche der Gemeinden berücksichtigt.

„Konzepte der Onlinehändler müssen verstärkt in Einklang gebracht werden mit der Kommune, insbesondere hinsichtlich funktionierender Verkehrssysteme.“ In diesem Sinne gilt es nach Ansicht von Kuno Neumeier, CEO von Logivest, gemeinsam mit den politischen Vertretern vor Ort Lösungen zu suchen. Würde etwa die Verkehrsinfrastruktur rund um eine Logistikimmobilie mit den Erfordernissen der Zeit mitwachsen, gäbe es in Ballungszentren rund um München, Stuttgart oder Nordrhein-Westfalen weniger Staus. Der Immobilienexperte empfiehlt dazu unter anderem Kreisverkehre anzulegen, Straßen auszubauen und weitere verkehrstechnische Lösungen in Betracht zu ziehen. Vor allem aber, so Neumeier, sollte man eines beherzigen: mit den Vertretern von Kommunen und der Bevölkerung vor Ort ins Gespräch zu kommen – möglichst von Anfang an.

Sandra Lehmann